خريد و فروش
سوال 1 :
- اينجانب قبل از تصويب قانون جديد خريد مسکن، آپارتمانى را قولنامه نمودم و نقدا بيشتر از 80 درصد قيمت کل آن را طبق مفاد قولنامه به مالک پرداختم و فقط حدود 20 درصد بقيّه به عنوان وثيقه باقى ماند که پس از آزادى انجام معاملات مسکن به مالک بپردازم. البته در قولنامه اين مطلب هم ذکر شده که هر يک از طرفين از انجام معامله خوددارى نمايد و يا روزى که معاملات در محضر آزاد اعلان شود امتناع نمايد علاوه بر مبلغ 80 درصد نقدى، مبلغ پنجاه هزار تومان نيز به عنوان جريمه پرداخت نمايد. امّا حال که بيشتر از يکسال از قولنامه گذشته و با توافق قبلى در آپارتمان هم سکونت نموده‌ايم و کاملا هم راضى هستيم که معامله قطعى شود و اقدامات مستمرّ هم انجام دادم تا مدارک تکميل شد و بنياد مسکن چندى قبل مجوّز خريد را براى اينجانب فرستاد و من هم بلافاصله به بانک اطلاع دادم ولى ايشان اظهار مى‌دارد:
1- يا معامله را کأن لم يکن تلقّى کنيد که در اين صورت پنجاه هزار تومان اضافى را هم مى‌پردازم (علاوه بر پولى که قبلا گرفته، طبق مفاد قولنامه).
2- يا اينکه اگر مى‌خواهيد در محضر حاضر شوم علاوه بر توافقهاى قبلى مبلغ پنجاه هزار تومان هم اضافى تو بايد به من بدهى. و دليلش را هم اينطور مى‌داند که از روزى که محضر آزاد شده شرط انجام معامله بوده نه اينکه صدور
استفتاءات، ج2، ص: 65
مجوّز. (در حالى که طبق قوانين جمهورى اسلامى تا مجوّز نباشد، دفاتر اسناد رسمى اصلا اقدامى نخواهند کرد و اين امر را خود مالک هم مى‌داند).
آيا ادعاى مالک صحيح است يا خير؟ و آيا صدور مجوّز خريد مسکن ملاک است يا تنها به گفته او آزاد شدن محضرها ملاک مى‌باشد؟
جواب:
- اگر معامله شرعى و نقل ملک انجام گرفته فقط انتقال سند در محضر باقيمانده، فروشنده حقّ مطالبه مبلغ اضافى ندارد و با دريافت مجوّز انتقال سند بايد طبق شرط حاضر شود براى نقل سند به مشترى.
سوال 2 :
- شخصى ملکى را به مبلغ پانصد هزار تومان خريدارى کرد و مبلغ دويست هزار تومان بيعانه به فروشنده پرداخت کرد و فروشنده هم تعهّد کرد که پس از اتمام بنا و دريافت پايان کار از شهردارى، ملک را به خريدار تحويل دهد و بقيّه مبلغ را در محضر دريافت نمايد. دو سال بعد ملک مزبور آماده و به خريدار تحويل شده ولى خريدار هنوز نتوانسته مجوّز خريد از وزارت مسکن دريافت کند و معامله را در محضر انجام داده و ملک را از مالک به خود منتقل سازد مالک مدعى است " [و به من مى‌گويد:] چون ملک در گرو بانک است و در اين مدت بابت کارمزد و جريمه پرداخت و دارائى ماليات بر اجاره گرفته و در اين مدت دو سال قيمتها ترقى نموده، بنابر اين با پرداخت دويست هزار تومان دو پنجم ملک را مالک هستى يا به قيمت روز دو پنجم ملک خود را خريدارم، يا سه پنجم آن را بايد به قيمت روز بخرى!"
استفتاءات، ج2، ص: 66
از حضرت امام تقاضا مى‌شود بفرمايند از نظر شرعى چه بايد بکنم؟
جواب:
- اگر معامله به نحو صحيح انجام گرفته، تمام ملک متعلّق به خريدار است و مخارج مزبوره بر عهده کسى است که مقرّرات دولت اسلامى بر عهده او قرار داده است.
سوال 3 :
- شخصى خانه‌اش را به ديگرى فروخته و صيغه عقد را بايع و مشترى جارى ساخته‌اند ولى نه خانه تحويل گرديده و نه دينارى پول دريافت شده و نه تاريخ تحويل و تحوّل معيّن شده، بلکه به عرف واگذار شده است. بعد از آن، بايع و مشترى توافق مى‌کنند که در روز معيّنى در دفتر خانه حضور به هم رسانده علاوه بر ثبت معامله، موضوع تحويل خانه هم روشن گردد. ولى به علّتى قهرى در آن روز، مقدور هيچ يک از طرفين معامله نبود. و بعدا بايع مدت مديدى از حضور معذور بوده است مشترى هم در اثر طول مدت، معامله را فسخ مى‌کند و در اين مدت قيمت خانه تنزّل مى‌نمايد و بايع خانه را با بهاى کمترى به ديگرى مى‌فروشد. آيا مشترى ضامن تنزل قيمت خانه هست يا خير؟ اگر مشترى وجهى را على الحساب به بايع پرداخته باشد حق مطالبه وجه را دارد يا خير؟
جواب:
- اگر خيار براى مشترى ثابت بوده، مى‌تواند عقد را فسخ کند و وجه پرداختى را مطالبه نمايد و تنزل قيمت را ضامن نيست.
سوال 4 :
- به عرض مى‌رساند معاملات زيادى در بازارها به وسيله تجّار صورت مى‌گيرد که گاهى بدون ديدن جنسى و حتى نقل و انتقال آن، با
استفتاءات، ج2، ص: 67
تلفن انجام مى‌گيرد و در اينگونه معاملات ميليونها ريال سود مى‌برند آيا با دادن خمس اينگونه سودهاى کلان اين پولها براى آنان حلال مى‌باشد؟
جواب:
- هر معامله‌اى که طبق موازين شرعى انجام گرفته باشد سود حاصل از آن با دادن خمس در زائد بر مؤنه سال حلال است ولى نبايد مخالف مقررات دولت اسلامى باشد.
سوال 5 :
- شخصى املاکى را آباء و اجدادا متصرف بوده که زارعين يا رعايا روى آن مزرعه کشت و زرع مى‌نمودند و بهره مالکانه مى‌دادند مالک متصرف قسمتى از مزرعه مزبور را به شخصى فروخته و خريدار متصرف گرديد. اصلاحات ارضى زمين مورد معامله را به عنوان ملک خريدار تأييد نمود، رعايا زراعت روى زمين مورد معامله را ترک نمودند و روى زمينهاى ديگرى که متعلّق به همان مالک بود و اصلاحات ارضى به آنها واگذار نموده به کشت اشتغال نموده و مى‌نمايند و خريدار پس از خريد و تصرف شخصا روى زمين خريدارى خود زراعت نموده و مى‌نمايد. استدعا دارد بفرماييد از نظر قانون شرع مقدس معامله مزبور براى خريدار اشکال شرعى دارد يا خير؟
جواب:
- در فرض مزبور خريدار مالک است.
سوال 6 :
- شخصى در کمال صحت و سلامت خانه‌اى را فروخت و آن را تحويل خريدار داد که پول آن را نقد و دو ماهه، سه ماهه، دريافت دارد.
و مبلغ نقد را هنگام تحويل خانه دريافت کرد ما بقى را هم قرار شد در تاريخ ذکر شده دريافت دارد اما پس از چند روز از گذشت قولنامه و تحويل خانه،
استفتاءات، ج2، ص: 68
مرحوم شد، حال از نظر شرع اسلام ملک مال کيست و پولى که فروشنده طلبکار بود به چه کسى تعلق دارد؟
جواب:
- اگر در وقت قولنامه معامله تمام شده خانه ملک خريدار است و بايد سند آن را به او تحويل دهند و بقيه پول را خريدار به ورثه فروشنده بپردازد و در مفروض سوال معامله تمام است.
سوال 7 :
- زيدى با عمرو معامله عمارت کرده‌اند و زيد مبلغ دو هزار تومان وجه به عنوان بيعانه دريافت کرده است باقى ثمنش بدون تعيين وقت باقى مانده آيا معامله در اين صورت صحيح است يا نه؟
جواب:
- اگر معامله تمام شده صحيح است ولى مجرد قول و قرار بدون تمام شدن معامله (يا به عقد و يا به معاطات) اثر ندارد.
سوال 8 :
- شخصى ملکى را به موجب نوشته عادى به نام خود خريدارى مى‌نمايد ولى قصد دارد هنگام تنظيم سند رسمى، به نام خود و همسرش ثبت شود اما موقع انجام معامله اين معنى را از فروشنده مکتوم داشته و بعدا اظهار کرده آيا فروشنده حق امتناع از تنظيم سند رسمى به نام شخص خريدار و همسرش دارد يا خير؟
جواب:
- فروشنده حق امتناع ندارد.
استفتاءات، ج2، ص: 69
استفتاءات ج2 75 س 23 ..... ص : 75
سوال 9 :
- ملکى چندى پيش با حضور شاهدانى قيمت گذارى شده و مقدار ثلث قيمت آن به طور نقد به فروشنده داده شده ولى خريدار بقيه قيمت ملک را نداشته که بدهد و فروشنده هم چند بار مطالبه پول خود را نموده تا اينکه خريدار پول را آماده کرده و خواسته بدهد که فروشنده اظهار مى‌دارد که ملک بايد به قيمت روز قيمت گردد سپس پول آن را بدهى. بفرماييد که آيا حق با فروشنده مى‌باشد يا با خريدار؟
جواب:
- اگر معامله شرعى انجام شده و خريد و فروش تمام شده فروشنده فقط حق دارد باقيمانده پول را مطالبه کند ولى اگر صرف مواعده خريد و فروش حاصل شده بدون اينکه معامله انجام شده باشد اختيار ملک با فروشنده است، به هر کس و به هر قيمت بخواهد مى‌تواند بفروشد.
سوال 10 :
- من حدود يک سال پيش منزلى را از شخصى به صورت قولنامه خريدارى نمودم و مبلغى به عنوان بيعانه پرداخت نمودم و پس از مدتى منزل قبلى خود را فروخته و پول آن را به صاحب خانه خريدارى کرده دادم و منزل که دو طبقه بود يک طبقه آن را تصرف کردم و بعد از مدتى مبالغى ديگر از فروش ماشين و مغازه خود به صاحب منزل دادم که تا کنون 3/ 2 مبلغ مورد توافق را پرداخته‌ام و چون ملک مورد بحث داراى خلاف شهردارى بود و رفع اين خلاف به عهده صاحب ملک بود تا پايان کار بگيرد که حدود سه ماه پيش پايان کار گرفت و اکنون به بهانه گران شدن ملک از آمدن به محضر و انتقال سند رسمى به نام اينجانب خوددارى مى‌نمايد آيا ايشان شرعا حق
استفتاءات، ج2، ص: 70
چنين کارى را دارد يا نه؟
جواب:
- با فرض اينکه معامله تمام شده فروشنده بايد منزل را تحويل دهد و تصرف او در خانه جايز نيست.
سوال 11 :
- شخصى دو قطعه زمين از شخص ديگرى خريدارى مى‌نمايد خريدار، مورد معامله را تصرف و کشت و زرع مى‌نمايد پس از برداشت يک يا دو محصول از زمين مورد معامله بوسيله خريدار فروشنده ادعا مى‌نمايد چون تمام وجه به وى نرسيده خريدار مطابق وجه پرداخت شده، حق زمين دارد، در صورتى که خريدار مدعى است تمام وجه را پرداخت نموده است و اينک که قيمت زمين دو برابر گشته اين ادعا را مى‌کند، در صورت انبات ادعاى فروشنده آيا فروشنده حق مطالبه تتمه وجه مورد ادعاى خود را دارد يا اصل زمين را، مستدعى است بيان فرماييد؟
جواب:
- اگر معامله تمام شده فروشنده حقى بر زمين ندارد و اگر نزاعى در بين است به محاکم صالحه مراجعه نمايند.
سوال 12 :
- شخصى خانه‌اى را به مبلغ معينى فروخته و مقدارى از پول آن را دريافت داشته سپس متوجه شده که فروشنده مالک 4/ 1 آن بوده و بقيه ملک، مال کسى است که ورثه ندارد، نتيجتا در دست دولت جمهورى اسلامى است و کارشناسان قيمت آن بقيه را هم چهار صد هزار تومان زده‌اند و دولت جمهورى اسلامى اين مبلغ را از خريدار دريافت داشته و اجازه تصرف به خريدار داده است که تمام ملک مال خريدار گردد حال بفرماييد که تصرف در اين ملک شرعا جايز است يا خير؟
استفتاءات، ج2، ص: 71
جواب:
- در فرض مرقوم مجازيد در تصرفات.
سوال 13 :
- خواهشمند است به سوالات ذيل پاسخ بفرماييد:
1- معاملات املاک قطعى که از سى سال قبل تا کنون انجام شده چه صورتى دارد؛ چون عده‌اى از فروشندگان معتقدند که اين معاملات در زمان رژيم منفور پهلوى انجام شده؟
2- معاملات بيع شرطى ملک يا منزل که زمان بيع آن منقضى شده و با اخطار مکرر طلبکار، بدهکار از پرداخت آن امتناع ورزيده تا اينکه طلبکار با تحمّل خسارات [طبق] قانون جارى مملکت به خود انتقال داده است نظريه شما چيست؟
3- معاملاتى از سى سال قبل به اين صورت بين خريدار و فروشنده انجام مى‌شد: شخص فروشنده (زارع) مبلغى حدود ده هزار تومان براى ترويج امورات زراعت مى‌گرفته و به رضا و ميل خودش قرارداد مى‌کرده که در زمان تحويل گندم يا پنبه براى هر ده هزار ريال که گرفته در هر تنى يک هزار ريال تخفيف بدهد، و دليل رضايت طرفين امضاى ذيل قرارداد بوده در اين مورد نظريه چيست؟
4- شخصى مبلغ ده هزار تومان به عنوان قرض الحسنه به ديگرى قرض مى‌دهد براى مدّت شش ماه و قرض گيرنده در قبال احسان قرض دهنده مقدارى گندم يا جنس ديگرى کمتر از نرخ روز به قرض دهنده مى‌فروشد حکمش چگونه است؟
5- معاملات سلف اجناس گندم و پنبه و غيره که به نرخ روز انجام گرفته صحيح است يا خير؟
جواب:
1- معامله‌اى که با رعايت موازين شرعيه واقع شده صحيح است و
استفتاءات، ج2، ص: 72
اختصاص به زمان خاص ندارد.
2- اگر بيع شرط فرار از ربا نباشد صحيح است و بعد از انقضاء مدت و عدم فسخ فروشنده لازم مى‌شود ولى اگر وسيله ربا خوارى باشد در حکم ربا و باطل است.
3- با فرض اينکه زارع پول مى‌گيرد و شرط مى‌کند که در وقت به دست آمدن گندم ارزانتر از قيمت بفروشد شرط باطل است.
4- اگر شرط نشده و قرض مبنى بر آن نبوده مانع ندارد.
5- معامله سلف صحيح است ولى هر نحو معامله که وسيله ربا خوارى است باطل است.
سوال 14 :
- شخصى يک دوربين عکّاسى را زمانى که ارزان بوده خريده است به چهار صد تومان. بعد از مدتى که با دوربين عکس مى‌گيرد، خراب مى‌شود آن را درست مى‌کند و دويست تومان کمتر از قيمت روز- که هزار و نهصد تومان است- مى‌فروشد: اين پول اضافى- که هزار و سيصد تومان است- حلال است يا نه؟ (بعد از عکس گرفتن و درست کردن آن بعد از خرابى).
جواب:
- مانع ندارد و حلال است ولى اگر عيب محسوب شود يا غبنى در کار باشد که مشترى آنها را نداند بعد از فهميدن آن، خيار فسخ پيدا مى‌کند.
استفتاءات، ج2، ص: 73
سوال 15 :
- شخصى چند قطعه زمين به مساحت معين که در اسناد ذکر شده از سه سال قبل تا يک سال و نيم پيش به اشخاصى در داخل شهر ساوه فروخته و خريدارها خانه و مسکن ساخته و ساکن هستند و داراى آب و برق هم هستند و اسقاط همه خيارات، خصوصا خيار غبن از طرفين شده آيا بعد از گذشت مدت مزبوره خريدارها حق مراجعه به فروشنده و فسخ و اقاله معامله و مطالبه وجه را دارند يا خير؟
جواب:
- در فرض مذکور بدون رضايت طرفين معامله فسخ نمى‌شود.
سوال 16 :
- شخصى در جمهورى اسلامى ايران در زمانى که ارائه مجوّز خريد براى مسکن ضرورى نبوده است ملکى را خريده و تصرّف هم کرده است، آيا در اين زمان که براى تنظيم سند رسمى ارائه مجوّز لازم است، اين امر لا حق مى‌تواند مفسد بيع سابق و مانع تنظيم سند رسمى باشد يا خير؟
جواب:
- بعد از تحقّق معامله بايد بر طبق آن عمل شود و اشکال تنظيم سند موجب بطلان معامله نيست.
سوال 17 :
- خانه خود را به شخصى قولنامه کرديم ايشان در حضور بنگاه معاملاتى ادّعا داشتند مجوّز براى خريد خانه دارند که بعدا معلوم شد صحت ندارد، براى اينکه کار قانونى پيش برود و هيچ نوع حق کشى به طرفين نشود به ايشان مهلت داديم (به مدت سه ماه) تا مجوّز خريد خانه تهيه نمايد، ولى باز موفق
استفتاءات، ج2، ص: 74
به دريافت مجوّز نشد و ما هم به همين جهت از فروش خانه منصرف شديم ولى ايشان با تهديد و ارعاب مى‌خواهد اين خانه را از ما بگيرد از شما خواهشم اين است که بفرمائيد آيا شرعا و قانونا ايشان مى‌توانند اين خانه را به زور از ما بخرند؟ ضمنا بيعانه آن شخص که نزد بنده است چطور مى‌شود؟ حلال است يا حرام؟
جواب:
- اگر معامله خانه تمام شده و شرط خيار در کار نبوده معامله لازم است ولى اگر مجرد قولنامه و وعده معامله بوده خريد و فروش انجام نشده و صاحب خانه ملزم به فروش و تحويل خانه نيست.
سوال 18 :
- آيا قراردادهاى عادى با وجود شهود طرفين، خلاف است و قرارداد صحيح حتما بايد رسمى و محضرى باشد يا خير؟
جواب:
- قرارداد اگر به طور صحيح واقع شود نافذ است هر چند محضرى نباشد ولى در مورد خلاف و نزاع بايد به محکمه شرعيّه مراجعه شود.
سوال 19 :
- در بازار برنج فروشها برنجى که از کشاورزان خريدارى مى‌شود در گونيهاى کنفى که وزن اصلى آن حداکثر و حداقل آن از يک کيلو الى يک کيلو دويست گرم، و گونيهاى پلاستيکى هم وزن اصلى آن دويست گرم الى دويست و پنجاه گرم مى‌باشد؛ اما خريدارها- اعمّ از مصرف کننده و يا خريدار حمل کننده- گونيهاى اوّلى را يک کيلو و پانصد گرم، و گونيهاى دومى را
استفتاءات، ج2، ص: 75
پانصد گرم حساب مى‌کنند، وقتى از خريدارها سوال مى‌شود که اين دويست يا سيصد گرم اضافى را چرا حساب نمى‌کنيد مى‌گويند: عرف بازار همين است! خواهشمند است صحّت و يا بطلان معامله را مرقوم فرمائيد.
جواب:
- با فرض اينکه وزن معلوم است و عرف بازار بر همان است صحيح است.
سوال 20 :
- مغازه‌اى مدت 20 سال در اجاره اينجانب بوده است يک سال قبل صاحب مغازه به اينجانب رجوع کرده که ملک آن را بخرم پس از قيمت کارشناس، قولنامه گرديد و کارهاى ادارى آن را انجام داده‌ام و سند در محضر نوشته شده است اين شخص رفته به شخص ديگرى فروخته است. نظر شرعى راجع به اين معامله چيست؟
جواب:
- اگر معامله تمام شده حق نداشته به ديگرى بفروشد و فروش دوّم صحيح نيست.
سوال 21 :
- خريد و فروش حيوانات زنده به صورت کيلوئى چه صورت دارد؟
جواب:
- اگر متعارف باشد مانع ندارد.
سوال 22 :
- خريد و فروش زمين مشاعى چه صورت دارد؟
جواب:
- اشکال ندارد.
سوال 23 :
- در يکى از روستاهاى يزد از زمان طاغوت تا به حال زمينهاى اطراف آن روستا را فروخته و پول آن را خرج قنات ده مى‌کنند در صورتى که نيمى از اهالى مالک نيستند و خود ده نيز خرجهاى ديگرى دارد که
استفتاءات ج2 85 س 40 ..... ص : 84
استفتاءات، ج2، ص: 76
لازم‌تر از قنات مى‌باشد از جمله حمام روستا مى‌باشد که وقف است و هر موقع خراب شود از همان پول گرفته و خرج آن مى‌کنند لذا از جناب عالى تقاضا مى‌شود بفرماييد که: آيا مى‌توانند پول زمينهاى فروخته شده اطراف ده را خرج قنات کنند يا بايد خرج خود ده و حمام شود؟
جواب:
- خريد و فروش زمين موات يا حريم روستا جايز نيست.