خيارات
اسقاط خيار غبن فاحش
سوال 743 :
فردى ملک خود را به مبلغ 14 ميليون تومان مى‌‌فروشد. يکى از شروط قرارداد اسقاط خيار غبن فاحش براى طرفين عقد است. پس از بيع، فروشنده متوجه مىشود ارزش ملک او بيش از 200 ميليون تومان است. آيا در چنين فرضى حق فسخ دارد؟
جواب :
خيار غبن با شرط سقوط خيار ساقط مىشود ولى به همان اندازه که مورد نظر بوده است؛ در فرض مذکور در مسأله که غبن فاحش ساقط شده است آن مقدار غبنى که عرفاً نسبت به معامله مذکور فاحش باشد مثلاً در معامله چهارده ميليون تومانى تا دو برابر آن فاحش حساب مىشود نه پانزده برابر، بنابراين در فرض مذکور فروشنده حق فسخ دارد.
خيار تخلّف شرط در فروش ملک
سوال 744 :
پدر اينجانب صاحب يک ساختمان تجارى بود که مدتى قبل به دليل بدهى‌‌هايى که داشت نيمى از آن را بصورت قطعى به شخصى فروخت و آن شخص در عوض متعهد شد بدهىهاى پدرم را به طلبکارانش پرداخت کند اما فقط نصف بدهى‌‌ها را پرداخت کرده است و نسبت به پرداخت بقيه خوددارى مى‌کند آيا حق فسخ براى پدرم ثابت است؟
جواب :
با توجه به اينکه بايد ثمن و نيز شرط ضمن عقد بطور دقيق مشخص باشد در فرض صحت عقد مذکور عرض مىشود که خوددارى خريدار از پرداخت بدهى فروشنده، مجوّز فسخ معامله نيست ولى اگر در معامله شرط کردند که تا مدّت معيّنى بدهىهاى فروشنده را که دقيقاً قبل از عقد مشخص شده است بپردازد و خريدار عمل به شرط نکرده، از باب تخلّف شرط، حق فسخ ثابت است؛ و ضمناً معلوم باشد اگر خريدار با موافقت طلبکاران طلب آنان را تقبّل کرده، فروشنده ديگر بدهى نسبت به طلبکاران ندارد ولى چنانچه توافق فقط بين خريدار و فروشنده بر پرداخت بدهى فروشنده حاصل شده باشد، هر مقدار بدهى فروشنده را که خريدار نپرداخته، بر عهده شخص فروشنده باقى است که بايد بپردازد.
شرط ضمن عقد
سوال 745 :
مدتى پيش اينجانب اقدام به فروش ملک خود نموده‌ام و در پايان قولنامه، اين مطلب نوشته شده است که اگر هر کدام از طرفين، پشيمان شوند بايد مبلغ پنجاه هزار تومان بابت حق پشيمانى بپردازند آيا متن فوق خيار شرط است و من مى‌توانم با توجه به پشيمان شدنم با پرداخت پنجاه هزار تومان معامله را فسخ کنم؟
جواب :
اين شرط، شرط خيار محسوب نمى‌شود بلکه شرط پرداخت مبلغى در صورت انصراف از اتمام و تکميل معامله است و اين شرط اگر در ضمن عقد لازم باشد و يا عقد مبتنى بر آن منعقد شود اشکال ندارد. ولى بايد براى اين قبيل شرطها که در قيمت مبيع مؤثّر هستند مدّت معيّنى ذکر شود و الا باطل است.
شرط پرداخت حق پشيمانى در معاملات
سوال 746 :
مدتى پيش اينجانب اقدام به فروش ملک خود نموده‌ام و در پايان قولنامه ذکر شده است که در صورت پشيمانى هر يک از طرفين معامله، آن شخص بايد مبلغ معيّنى را به طرف مقابل بپردازد.
متن فوق آيا شرط خيار است؟
جواب :
اين شرط، شرط خيار محسوب نمى‌شود بلکه شرط پرداخت مبلغى در صورت انصراف از اتمام و تکميل معامله است و اين شرط اگر در ضمن عقد لازم باشد و يا عقد مبتنى بر آن منعقد شود اشکال ندارد. ولى بايد براى اين قبيل شرطها که در قيمت مبيع مؤثّر هستند مدّت معيّنى ذکر شود و الا باطل است.
محدوده‌ى حق فسخ بايع
سوال 747 :
آيا بايع در حالات زير مى‌تواند کالاى خود را پس بگيرد؟
1ـ وقتى معلوم شود که کالا را خيلى کمتر از قيمت واقعى آن فروخته است.
2ـ وقتى بخاطر پيشگيرى از يک وضعيت حرجى آن را فروخته، ولى بعد از آن، وضعيت حرجى رفع شده باشد.
3ـ در صورتى که مشترى از ابتدا براى انصراف بايع و قصد پس گرفتن او جريمه بگذارد مثلاً يک سند بدهى مدّت‌دار معتبر از او بگيرد.
جواب :
اگر با ناآگاهى از قيمت عادله، به مقدارى معتنى به مغبون شود خيار غبن دارد.
جواب :
ارتفاع حرج و اضطرارى که او را وادار به انجام معامله کرده موجب حق فسخ نمى‌شود.
جواب :
در مورد داشتن حق فسخ، تعيين جريمه بر فروشنده در ضمن عقد معامله، موجب سقوط حق فسخ او نيست.
خيار غبن در بيع مرابحه
سوال 748 :
آيا احکام خيار غبن در بيع مرابحه نيز جارى است؟
جواب :
خيار غبن در بيع مرابحه نيز تصوير دارد، بدين معنا که جنسي را با اعلام قيمت خريد به مشتري با سود مثلاً پنج درصد فروخته باشد و بعداً معلوم شود که سود عادله چنين متاعي در بازار چهل درصد است.
فسخ معامله بجهت مصادره‌اى بودن زمين
سوال 749 :
آپارتمانى خريده و 80% قيمت آن را پرداخته و در آن سکونت کرده‌ام فروشنده مصادره‌اى بودن زمين آپارتمان مورد معامله را در موقع تنظيم مبايعه نامه مخفى کرده و آپارتمان را به عنوان و قيمت غير مصادره‌اى فروخته است. نظر به اينکه در موقع تنظيم بيع‌نامه موضوع مصادره‌اى بودن زمين آپارتمان را از فروشنده سوال کرده‌ام، آيا مى‌توانم معامله را فسخ نمايم؟ حکم چنين معامله‌اى چيست؟
جواب :
در فرض سوال، هم از باب عيب و هم از باب غبن حق فسخ داريد.
بيع شرط
سوال 750 :
کسي خانه‌اي را بطور مشروط مي‌خرد بدين صورت که با پرداخت سي ميليون تومان مدت يکسال در خانه سکونت کند و پس از يکسال اگر فروشنده‌ي خانه، چهل ميليون به آن شخص پرداخت کند خانه را تخليه کند و اگر نتوانست، خانه از آن او شود. حکم شرعي اين معامله چگونه است؟ اگر فروشنده بعد از يکسال چهل ميليون بپردازد ده ميليون اضافي چه حکمي دارد؟
جواب :
اگر بيع شرط، حيله و وسيله‌اي براى فرار از ربا باشد، حکم ربا دارد و معامله باطل است هر چند بيع شرط جدى اگر حيله نباشد، از معاملات شرعيه و صحيح است.