سرقفلى
سوال 1120 :
سرقفلى چيست؟ و آيا مشروع است يا خير؟
جواب :
منشأ پيدايش قفلى از اين جاست که چون مال الاجاره محل کسب ترقى مى کرد و مالک نمى توانسته اجاره را بالا ببرد يا مستأجر را از آن محل بيرون کند و گاهى يک محل کسب و مغازه سالهاى متمادى در دست مستأجر با همان مبلغ اجاره سابق باقى مى ماند، بدون اينکه چيزى به مال الاجاره افزوده شود و مالک نه قدرت داشته مستأجر را بيرون کند و نه بر مال الاجاره بيفزايد، در حالى که نظاير محل مزبور چندين برابر اجاره داده مى شده است. براين اساس بايد گفت اين گونه محل کسبها و گرفتن سرقفلى روى آنها اقسامى دارد که بعضى از آنها مشروع و حلال و بعضى از آنها نامشروع و حرام مى باشد و فعلا بعضى از اقسام آن را که بيشتر محل سوال و ابتلا است بيان مى کنيم:
1ـ مالک در اول امر که مى خواهد مغازه و محل کسبى را به کسى اجاره دهد، مى تواند هر مقدارى که بخواهد بعنوان سرقفلى از مستأجر بگيرد که محل را به او اجاره دهد و گرفتن اين نوع سرقفلى مشروع و حلال است و پس از اجاره،
(صفحه282)
مستأجر حق رجوع به مالک را ندارد.
2ـ اگر مستأجر حق داشته باشد (طبق قرارداد اوليّه اجاره) محل را به شخص ثالثى اجاره دهد، مى تواند از او مبلغى به عنوان سرقفلى بگيرد که محل را به او اجاره دهد نه به ديگرى و اين نحو سرقفلى نيز حلال و بى مانع است و در اين صورت نيز مستأجر دوم حق رجوع به مستأجر اوّل را براى پس گرفتن سرقفلى ندارد.
3ـ اگر مستأجر در ضمن عقد اجاره يا غير آن با موجر شرط کند که مال الاجاره را تا مدتى معين زياد نکند و علاوه حق بيرون کردن او را نداشته باشد. در اين فرض اگر مالک بخواهد او را خارج کند، مستأجر مى تواند مبلغى بعنوان سرقفلى از مالک براى اسقاط حق خود و تخليه محل بگيرد. اين قسم سرقفلى نيز حلال و مشروع است.
4ـ اگر مالک حق بالا بردن مال الاجاره و يا حق تخليه محل اجاره را داشته باشد در اين صورت پس از پايان مدت اجاره، مستأجر حق گرفتن سرقفلى ندارد و بدون رضايت و اذن مالک نمى تواند در محل بماند و اگر مالک اجازه ماندن در محل را نداد، مستأجر شرعاً موظف به تخليه محل است و ماندن او در محل حرام مى باشد و در اين فرض فرقى نيست بين اينکه اجاره کوتاه مدت بوده يا بلند مدت، چه بودن مستأجر در مدت اجاره موجب زياد شدن ارزش محل شده باشد يا نه، چه بيرون رفتن او از محل، موجب ضرر و زيان در کسب او بشود يا نشود و خلاصه در چنين فرضى گرفتن مبلغى به عنوان سرقفلى نامشروع، و گيرنده مديون و ضامن است.
5ـ در صورتى که مالک مغازه اى را که مثلا مال الاجاره ماهانه اش ده هزار تومان است ولى چون نياز به مبلغى پول دارد با رضايت مغازه را به مدت مثلا يک سال به ماهى دو هزار تومان اجاره مى دهد به علاوه مبلغ پانصد هزار تومان يا کمتر يا زيادتر بعنوان سرقفلى نقد مى گيرد و در ضمن شرط مى کنند تا زمانى که مستأجر در محل مزبور ساکن است ماه به ماه و سال به سال اجاره را به همان دو
(صفحه283)
هزار تومان تمديد کند و حق افزودن بر مال الاجاره نداشته باشد و چنانچه مستأجر بخواهد محل را به ديگرى اجاره دهد حق داشته باشد و مالک هم حق داشته باشد که از شخص ثالث که مغازه را اجاره کرده همان مال الاجاره اول يعنى فقط دو هزار تومان را بگيرد نه بيشتر و سال به سال اجاره را با همان مال الاجاره تمديد کند، در اين صورت مستأجر اول مى تواند محل را به مستأجر دوم اجاره دهد و واگذار کند و مبلغى هم بعنوان سرقفلى به همان مقدار که خودش داده يا بيشتر يا کمتر، در مقابل رفع يد و تخليه محل از آن شخص که به او اجاره داده و تحويل داده بگيرد و در اين فرض مالک حق مخالفت ندارد، چون مستأجر طبق شرطى که کرده ذى حق بوده و حق گرفتن سرقفلى و واگذارى به غير را داشته است.
سوال 1121 :
چه راهى براى تصحيح معامله سرقفلى وجود دارد؟
جواب :
براى مالک جايز است مقدارى به عنوان ماهيانه مال الاجاره قرار بدهد و مقدارى هم نقداً بگيرد و اين سرقفلى فى الحقيقه جزء مال الاجاره است و براى غير مالک جايز نيست مگر آنکه در ضمن عقد اجاره يا عقد خارج لازم ملتزم شود که تا مستأجر راضى نشود به ديگرى اجاره ندهد و او هم قبول کند. در اين صورت اگر مستأجر بگويد چنانچه اين مقدار بدهى راضى مى شوم و خلع يد مى کنم، مانع ندارد.
سوال 1122 :
شخصى مغازه اى را بدون سرقفلى اجاره کرده است، آيا حق دارد بعد از انقضاى مدت اجاره، از موجر تقاضاى سرقفلى کند؟
جواب :
در فرض سوال، مستأجر حقى نخواهد داشت و بايد محل مورد اجاره را تخليه کند.
سوال 1123 :
شخصى مغازه اى را با سرقفلى معين، اجاره کرده است، حال بعد از انقضاى مدت اجاره که مى خواهد سرقفلى را پس بگيرد، به موجر مى گويد سرقفلى امروز مغازه را بايد بدهى، نه سرقفلى سابق را که من به تو دادم، آيا مستأجر مى تواند سرقفلى روز را بگيرد، يا
(صفحه284)
بايد همان مقدار که داده بگيرد نه بيشتر؟
جواب :
در صورت گرفتن سرقفلى هنگام تخليه، تنها پولى را که داده طلبکار است و نمى تواند پول بيشترى طلب کند. اگرچه قيمت سرقفلى بالاتر رفته باشد.
(صفحه285)