خريد و فروش زمين و ساختمان
اختلاف قيمت زمين
سوال 642 :
در بيست سال پيش زمينى را به برادرم به مبلغ دوازده هزار و هشتصد و دو تومان فروختم که مبلغ پنج هزار تومان را نقدى و بقيّه را بنا شد به صورت تدريجى پرداخت نمايد، زمانى مشخّص براى پرداخت باقى ثمن مقرّر نشده بود، در حال حاضر قيمت آن زمين حدود دو ميليون و پانصد هزار تومان است. خواستم نظر شرعى را در اين رابطه مرقوم فرماييد؟
جواب :
ترقّى ارزش زمين ضررى به صحّت معامله نمى زند و اگر تخلّف شرطى نشده باشد، فروشنده حقّى به جز دريافت باقى مانده ى ثمن معامله را ندارد، ولى براى تفاوت ارزش باقى مانده با روز ادا، احتياطا مصالحه نمايند.
پشيمانى بايع بعد از گرفتن مقدارى از ثمن
سوال 643 :
مغازه اى را با قولنامه معامله کرده اند و بايع مقدارى از ثمن را هم نگرفته که بقيه را در وقت تحويل مغازه و ثبت و سند بگيرد؛ ولى پس از مدتى بايع پشيمان شده و مغازه را هم تحويل نمى دهد. آيا اين معامله لازم است؟
جواب :
اگر موجبات خيار از قبيل ظهور غبن و غيره نباشد، معامله لازم است و بايع حق فسخ ندارد، مگر آن که اقاله کنند.
پيش فروش آپارتمان و ساختمان
سوال 644 :
پيش فروش ساختمان يا آپارتمان توسط انبوه سازان ـ که هنوز وجود خارجى ندارند ـ تحت چه عقد شرعى واقع مى شود؟
جواب :
اگر تحت عقد سلف باشد، با تمام شرايط آن جايز است.
معامله وقف
سوال 645 :
شش دانگ مزرعه و قناتى در تاريخ 24/5/1315 به علت ضايع شدن، با اذن و دستور مرجع تقليد وقت مرحوم حضرت آية اللّه العظمى آقاى حاج شيخ عبدالکريم حايرى ـ رحمه اللّه ـ به فروش مى رسد و بيع صورت مى گيرد. يک فقره چک بابت ثمن معامله از ناحيه خريدار تحويل اداره اوقاف وقت و متولى قرار مى گيرد که به رسم امانت تحويل اداره اوقاف مى شود که با هماهنگى با متولى، به خريدن زمين و آب مناسب، تبديل به احسن صورت گيرد که نهايتا به علت نامعلومى تبديل به احسن صورت نمى گيرد و خريدار هم با هزينه هاى زيادى نسبت به عمران و آبادى مزرعه و قنات اقدام و پس از گذشت 63 سال فرزندان متولى مدعى ورثه خريدار شده و تقاضاى وقفيّت مزرعه فوق الذکر نموده اند. لطفا مرقوم فرماييد:
1) آيا معامله فوق الذکر با شرايط مذکوره صحيح است؟
2) عدم اقدام اداره اوقاف يا متولى يا هردو براى تبديل به احسن، موجب بطلان معامله مى شود يا نه يا اين که صحّت معامله منوط به انجام تبديل به احسن است ولو اين که از اوّل با قصد تبديل به احسن معامله صورت گرفته، ولى بعدا تبديل به احسن صورت نگرفته است؟
3) نهايتا با توجه به مسايل ذکر شده، مزرعه فروخته شده به صورت ملک درآمده يا به علت تقصير مسؤولين وقت به وقفيّت باقى است؟
جواب :
بيع مذکور صحيح است و فروشنده ضامن وقف است، که بايد آن را به قيمت روز آن را ادا و تبديل به احسن نمايد، واللّه العالم.
انتقال حق انشعاب آب، برق و... با منزل
سوال 646 :
در خريد و فروش خانه مسکونى، آيا حق انشعاب آب و برق و گاز و تلفن هم داخل در خانه ى مورد معامله مى باشد؟
جواب :
در صورتى که هنگام معامله، اين حقوق ذکر شود، و يا عرفا اين حقوق با مسکن مورد معامله قرار گيرد، داخل است.
بيع شرط
سوال 647 :
شخصى منزل خود را به بيع شرط مى فروشد، به اين صورت که هر گاه بايع پول را پس داد معامله فسخ شود، آيا اين معامله صحيح است؟
جواب :
پس دادن بعدى، دليل بر فسخ است، به ترتيبى که در بيع شرط مقرّر است.
تعهّد يک جانبه
سوال 648 :
شخصى را مجبور کرده اند به اين که متعهّد شود قطعه زمينى را به اشخاص ديگرى تمليک و واگذار نمايد.
1) تسليم زمين از طرف شخص متعهّد در صورتى که با طيب نفس نبوده، صحت معامله را خدشه دار مى کند؟
2) اين فرد مى تواند از تعهد اوليه عدول کرده و منصرف گردد؟
جواب :
تعهّد ابتدايى، اگرچه از روى اکراه و اجبار نباشد الزام آور نيست، ولى در صورتى که عقد با شرايط خاصّ خود محقّق شده باشد و از روى اکراه و اجبار نباشد، طبق آن بايد عمل شود و لازم الوفاء است.
سوال 649 :
اينجانب زمينى را به کسى فروختم و او بعد از تحويل در آن تصرّف کرد. سپس عدّه اى کشاورز زمين را از او گرفته و وى به دادگاه شکايت کرده و مى گويد: زمين را به من برگردانيد، آيا وظيفه ى حقير دادن وجه زمين است يا اصل آن؟
جواب :
وظيفه شما دادن اصل زمين است.
معامله ى صورى
سوال 650 :
اينجانب يک باب خانه ى ملکى خود را جهت انجام کارهاى بنايى و تعميرات و گرفتن وام به صورت صورى نه حقيقى به نام فرزندم کردم و اکنون عروسم، که مقدار زيادى سکّه به عنوان مهر از پسرم طلب کار است، خانه را توقيف نموده که حقّ خود را بگيرد، در حالى که فاميل از معامله ى صورى باخبر هستند و ثمن يا قبض و اقباضى هم صورت نگرفته است و من در آن ساکن هستم. لطفا حکم شرعى آن را بيان فرماييد.
جواب :
حتى با فرض بخشش اگر قبض و اقباض صورت نگرفته، خانه ملک شماست، و از حيث فروش قصد جدى آن لازم است و از حيث موضوع محتاج به مرافعه است.
خريد و فروش زمين، بدون تعيين حدود
سوال 651 :
آيا وکيل مى تواند مقدارى از زمين هاى موکّل را بدون تعيين حدّ و حدود و بدون ذکر پلاک و بدون تعيين متراژ به نحو جزاف و بدون تحقّق ارکان معامله، به خود منتقل کند؟
جواب :
با فرض جهالت مطلق، معامله باطل است و به خصوص اگر خلاف وکالت باشد معامله فضولى است، هر چند معلوم باشد.
خانه هاى خريدارى شده با سود بانکى
سوال 652 :
خانه اى خريدارى شده است که بخشى از قيمت آن سود بانکى بوده است، تکليف چيست؟
جواب :
اگر معامله ى خانه نظير نوع معاملات به ثمن کلّى بوده، خانه را مالک است و مى تواند در آن تصرّف کند.
زمين واقع شده در طرح
سوال 653 :
اگر بعد از وقوع معامله ى زمينى، طرحى از طرف دولت بيايد و قسمتى از زمين از بين برود، آيا خريدار حق فسخ دارد؟ و آيا فروشنده ضامن است؟
جواب :
خير، نه خريدار حق فسخ دارد و نه فروشنده ضامن است، اگر به خريدار تحويل داده بوده است.
سوال 654 :
شهردارى خانه هايى را که در طرح باشند خراب مى کند و بهايى هم به مالک مى دهند، اما با قيمت روز بسيار متفاوت است و گاهى نقد هم نمى باشد و يا ملکى به آن ها مى دهد که ارزش ملک قبلى را ندارد، آيا شرعا درست مى باشد؟
جواب :
اگر با رضايت مالکين نباشد، حرام و غصب است.
کشف معدن در ملک شخصى
سوال 655 :
در زمين هاى کشاورزى يا جايى که ملک شخصى است و سند آن ملک به نام اوست، معدنى کشف مى شود، آيا کشف اين معدن زمين ها را از ملکيت صاحبان آن خارج مى کند؟
جواب :
خير.
فروش زمين موات
سوال 656 :
زمين موات در چه صورتى قابل فروش خواهد بود و چه کسى حق احياى آن را دارد؟
جواب :
زمين موات را هر کس که احياء کند مالک آن مى شود، و حق فروش به غير دارد.
تنظيم سند بدون حضور وکيل
سوال 657 :
کسى که به دفترخانه مراجعه مى کند، مى گويد مالک فلان چيز است و مى خواهد شخصى را وکيل کند آن را بفروشد؛ آيا صاحب دفترخانه بدون احراز مالکيّت موکّل مى تواند سند تنظيم نمايد که معمولاً وکيل در دفترخانه حضور نداشته و فقط شخص موکّل بعد از تنظيم سند آن را امضا مى نمايد؟
جواب :
بدون احراز ملک، آثار ملک مترتّب نمى شود، مگر به صورت تعليق و دفترخانه آن چه را احراز کرده مى تواند گواهى نمايد.
هزينه ى انتقال سند
سوال 658 :
پدر بزرگ اينجانب زمينى به مساحت 50 هکتار ـ که متعلّق به پسرانش مى باشد ـ حدود پنجاه سال قبل به نام پدرم سند کرده است. اکنون عموهايم خواهان سند چهار و نيم دانگ، از سند فوق مى باشند. هزينه ى ثبت اسناد و ماليات و دارايى املاک بر عهده ى چه کسانى مى باشد؟
جواب :
در صورتى که آن ها مالک باشند و درخواست ثبت سند دارند، تمام هزينه به عهده ى آن هاست، اگر عنوان ديگرى دخيل نباشد.
امتناع فروشنده از وصول چک و انتقال سند
سوال 659 :
شرکتى جهت تأمين خانه براى اعضاى خود زمينى را در سال 1369از شخصى به مبلغ دويست و شصت ميليون ريال خريدارى نمود. شصت ميليون ريال آن طى يک فقره چک در همان تاريخ به فروشنده داده شد که در فروردين 1370 وصول کند و دويست ميليون ريال باقيمانده طى يک فقره چک ديگر به او تحويل شد تا طبق قرار بعد از تنظيم سند رسمى وصول گردد. البتّه ملک مورد معامله توسّط خريداران در حدّ نقشه بردارى و ميخ کوبى به تصرّف درآمده است. امّا فروشنده از وصول چک اوّل و انتقال سند خوددارى کرده است. بفرماييد:
1) آيا اين معامله صحيح واقع شده است؟
جواب :
آن گونه که مرقوم شده معامله صحيح است، ولى فروشنده در صورت غبن، خيار دارد.
2) مالک اين ملک در حال حاضر ـ شرعا ـ چه کسى مى باشد؟
جواب :
ملک خريدار است.
3) بر فرض اين که معامله صحيح و تمام بوده است و ملک متعلّق به خريداران باشد، خسارت ناشى از عدم انتقال سند رسمى از ناحيه ى فروشنده به خريداران در اين مدّت 6 سال، به عهده ى چه کسى مى باشد؟
جواب :
بر عهده ى فروشنده است.
ميزان اعتبار شرعى سند
سوال 660 :
آن چه در حال حاضر شايع است آن است که مردم در خارج از دفترخانه خريد و فروش مى کنند و چون تنظيم سند بيع در دفترخانه، مستلزم پرداخت ماليات است، فروشنده را ملزم به تنظيم سند رسمى وکالت براى خريدار واقعى مى نمايند، آيا اين گونه معاملات صحيح مى باشد؟
جواب :
در هر صورت بيع شرعى ميزان است و سند، اعتبار شرعى ندارد، مگر در صورتى که موجب اطمينان شود، واللّه العالم.
سوال 661 :
هفت سال قبل زمين کشاورزى خود را به شخصى فروختم، در هنگام فروش قيد شد هر گاه پشيمان شدم، دو برابر پولى را که در ازاى قيمت زمين گرفته ام بپردازم. اکنون حاضرم دوچندان بپردازم و زمين را مال خود نمايم؛ حکم مسأله را بيان فرماييد؟
جواب :
اگر شرط مزبور براى فشار بر فروشنده بوده است که اگر فسخ کند مبلغ بيشترى بدهد، نه براى توسعه و نفع او ـ که اگر زمين گران شد فسخ کند و قيمت کمتر از ارزش فعلى را بدهد ـ ، فروشنده نمى تواند فسخ کند.
سوال 662 :
زيدٌ باع داره لعمرو و اشترطا فيما بينهما على دفع مبلغ معيّن، لو فسخ احدهما المعاملة (علما بانّ المتعارف بين النّاس جعل الشّرط هکذا الى تمام انتقال الدّار الى المشترى) فبعد فسخ المشترى المعاملة، فهل يجوز للبايع استلامة مااشترطاه فى العقد من المبلغ المعيّن ام لا؟
جواب :
لو تمّ عقد البيع بالايجاب و القبول بالصّيغة او وقع بالمعاطاة و لو بالاعطاء تماما من طرف واحد و الاخذ من الاخر و جعل فيه الشّرط المذکور فى السّؤال و لو على نحو الشّرط الغير المذکور فى العقد، اى المبنى عليه العقد، يلزم الشّرط و يجب الوفاء به.
ادعاى ثلث بودن ملک
سوال 663 :
فردى ملکى را طبق قوانين رسمى خريده، در حالى که فروشنده نيز از ديگرى خريده و هم چنين آن فروشنده از ديگرى و لکن شخصى ادّعا مى کند که اين ملک در حدود هفتاد سال قبل، ثلث بوده است، ولى مدرک صحيحى ندارد؛ حکم مسأله را بيان فرماييد؟
جواب :
تا اين شخص به وجه شرعى ادعاى خودش را اثبات نکند، ملک را نمى تواند از دست طرف مقابل بگيرد و نزاع و اختلاف، نياز به مرافعه ى شرعيّه دارد.
اعتبار قيمت فعلى در سرقفلى
سوال 664 :
مستأجرى که موقع اجاره، سرقفلى پرداخت کرده، آيا پس از تمام شدن مدّت، مستحقّ همان مبلغى است که داده يا استحقاق سرقفلى زمان تحويل را دارد؟
جواب :
ميزان قسمت فعلى است و مستأجر مى تواند به قيمت روز بگيرد، ولى بنابر احتياط واجب در سرقفلى مصالحه نمايند.
سوال 665 :
شخصى سرقفلى مغازه اى را به صورت قسطى به مبلغى خريده و چند قسط آن را هم داده است، بعد از 6 ماه مغازه را هم تصرّف کرده، صاحب ملک مى گويد به اين مبلغ سرقفلى راضى نيستم و بيشتر مى خواهد، آيا او در اين بيع، حق فسخ دارد؟
جواب :
سرقفلى مانند شرط در ضمن عقد اجاره است که در صورت صحّت اين معامله، فروشنده حق فسخ ندارد.
مسايل سرقفلى تحريرالوسيله
سوال 666 :
با کدام يک از هشت مسأله در باب سرقفلى تحريرالوسيله، موافقت داريد؟
جواب :
مسأله ى 1 و 2 و 3 و 8 مورد تأييد است.
اقرار به فروش سرقفلى
سوال 667 :
شخصى چند سال قبل از فوت خود به صورت شفاهى در نزد برادران و فاميل نسبى خود فروش نصف سرقفلى مغازه اى را به شريک خود ـ که برادرش مى باشد ـ اقرار مى نمايد و خريدار ـ يعنى صاحب نصف ديگر سرقفلى ـ ظرف چهار سال نسبت به پرداخت ثمن، اقدام مى نمايد که پس از دو سال سپرى شدن از فوت فروشنده، خريدار ثمن مورد معامله را به قيّم صغير (همسر متوفّى) پرداخت مى کند:
1) آيا اين معامله صحيح است و نياز به تنفيذ صغير ورثه دارد يا نه؟
جواب :
اگر معلوم يا ثابت شود شرعا معامله واقع شده، صحيح است، اگر به صورت غير بيع بوده يا به نحو شرطى که شرعا صحيح باشد، و نياز به تنفيذ ورثه ندارد، ولى تفاوت قيمت از زمان خريد تا زمان پرداخت بايد مورد نظر قرار گيرد، اگر تفاوت ارزش، فاحش و غير مترقّب بوده است.
2) شهادت فاميل نسبى در اين خصوص از چه اعتبارى برخوردار است؟
جواب :
اگر يقين به معامله نيست، بايد شرايط شهادت از جمله عدالت در شهود باشد و در هر صورت، اختلاف بايد نزد حاکم شرع حلّ و فصل شود.
اختيارات واسطه در فروش
سوال 668 :
شخصى منزلى را در اختيار کسى قرار مى دهد که برايش بفروشد، او آن را به قيمت 10 ميليون تومان مى فروشد ولى به مالک 300 هزار تومان کمتر مى دهد و به وى هم نمى گويد، آيا اين کار صحيح است؟
جواب :
عمل او حرام و ضامن است.
حق دلالى بنگاه هاى معاملاتى
سوال 669 :
بعضى از بنگاه هاى معاملاتى بعد از تحقق معامله از طرفين معامله، مبلغ زيادى حق کميسيون مى گيرند، در حالى که متعاملين راضى نيستند و با اجبار آن را پرداخت مى کنند اين مسأله شرعا چه صورتى دارد؟ و اگر معامله باطل باشد، چه حکمى دارد؟
جواب :
اين مزد دلالى است که مى توانند از اوّل بر مبلغى توافق بکنند و اگر نکردند، اجرة المثل ثابت مى شود و اگر متعارف در ثبوت مزد دلالى، تمام شدن معامله به نحو صحيح است، معامله ى باطل، حقّ دلالى ندارد.
فروش منزل توسط دو بنگاه
سوال 670 :
اگر شخصى به دو بنگاه معاملاتى اختيار دهد تا منزل او را بفروشند و هر دو بنگاه در يک زمان با تفاوت قيمت منزل مسکونى را بفروشند، در اين صورت معامله کدام يک از آن ها صحيح است؟
جواب :
اختيار با مالک منزل است.