فصل اوّل: عقد اجاره

کتاب اجاره

فصل اوّل: عقد اجاره

بسم اللّه الرحمن الرحيم

الحمدللّه وحده والصلاة على سيد انبيائه محمد وعترته الطاهرين

واللعن الدائم على اعدائهم اجمعين.

برخى از خصوصيات عقد اجاره

اجاره، مفترق است از بيع، به تعلّق تمليک در بيع به اعيان، مثل خانه و زمين، و تعلّق تمليک در اجاره به منفعت، يعنى خاصيت عين، مثل سکناى خانه و مزروع بودن زمين؛ پس عقد اجاره، دال بر تمليک منفعت به عوض معلوم است.و اجاره مثل بيع، محتاج به ايجاب و قبول است، مثل «آجرتک وملّکتک سکنى الدار». و جايز است بعض از خصوصيات لازمه در اجاره را با قراين، تفهيم نمايند. و معاطات در آن مشروع است، مثل بيع.عقد اجاره، لازم است و باطل نمى شود مگر با اقاله طرفين، يا يکى از اسباب فسخ.

بيعِ عينِ متعلّق اجاره

و به سبب بيعِ عين، باطل نمى شود اجاره سابقه بر بيع؛ بلکه با جهل مشترى به اجاره، اختيار فسخ بيع دارد، به خلاف صورت علم. و در صورت فسخِ مستأجر به يکى از اسباب آن، بر مى گردد ملک منفعت به بايع نه مشترى که مالک عين مسلوبة المنفعه تا مدتى است. و هم چنين اگر مستأجر مشترى بشود براى هر کدام از دو معامله حکم آن است و بر او است اداى اجرت منفعت و ثمن عين؛ و اگر فسخ کرد اجاره را، بر مى گردد منفعت تا مدت اجاره به بايع نه مشترى، چنانچه گذشت.

اناطه بقاى اجاره به امکان انتفاع مقصود فى الجمله

و باطل نمى شود اجاره با عذرِ مانع از کمالِ انتفاع مقصود؛ بلکه با عدم نقصان قيمت و با امکان انتفاع فى الجمله، مخيّر است مستأجر بين فسخ و امساک به تمام اجرت. و باطل مى شود به عذر مانع از انتفاع مترقّبِ مقصود، مثل زمين زراعت اگر غرق شود، که در حکم تلف منفعت مورد اجاره است.

موت موجر يا مستأجر

و باطل نمى شود بنابر اظهر به موت موجر يا مستأجر، مگر آنکه منفعت خاصه که استيفا کننده آن، شخص مستأجر باشد مورد تمليک به اجاره باشد که با موت مستأجر اين منفعت، معدوم است؛ اما اگر به نحو تعدد مطلوب و مغايرت التزام اجارى با التزام شرطى، مشروط شد استيفا به نحو مباشرت شخص مستأجر، پس اظهر ثبوت خيار است براى موجر به موت مستأجر.

و هم چنين به موت طبقه اى از موقوف عليه اگر در اثناى مدت اجاره وفات کرد و منتقل به طبقه ديگر که متلقّى از واقف مى باشند بشود باطل مى شود اجاره ميّت، و در بقيّه مدت محتاج به اجازه طبقه بعدى است، مگر آنکه اجاره اش ناظر باشد براى مصلحت همه بطون که به موت بطن مالک فعلى باطل نمى شود.

و هم چنين موصىله به منفعتى تا مدت حيات او، اگر اجاره داد تا چند سال معيَّن و در اثنا، وفات نمود که محتاج به اجازه مالک منفعت است. و هم چنين اجير خاص که عمل مباشرىِ خصوص او به اجاره تمليک شده است که به موت او منفسخ مى شود اجاره، نه آنکه مباشرتْ شرط اجاره باشد که خيار براى مستأجر ثابت است.

تشابه اجاره و اعاره

اجاره و اعاره، متقارب در مورد يا متوافق مى باشند، و هر چه اعاره آن صحيح است، اجاره آن نيز صحيح است به نحو غلبه يا عموم؛ مگر آنکه در اجاره، تمليکْ متعلِّق به منفعت است، يعنى خاصيت عين که با آن استيفا، از قوه به فعليتْ خارج مى شود، مثل مسکنيّت خانه و مزروعيّت زمين و محلوبيت گوسفند؛ و در اعاره مأذون يا مستحَق عمل خارجى متعلِّق به آن عين است. و از اينکه عمل حرّ (که در ذمّه است نه در خارج) قابل اجاره است نه اعاره، عدم کلّيّت عکس ظاهر است، زيرا اجاره اعم است.

اجاره مشاع

اجاره مشاع صحيح است؛ واناطه جواز تصرّف به اذن شريک، ضرر به صحّت معاملات مشاع نمى رساند؛ و علم به اشاعه، معتبر در صحّت اجاره نيست، بلى در لزوم آن با تضرر و تعيب به شرکت، معتبر است.

عدم ضمان در عين مستأجره مگر با تعدّى و تفريط و يا شرط ضمان

عين مستأجره امانت است [و] مضمون نمى شود به غير تعدّى و تفريط. و ادّعاى تلف و عدم تعدّى، مسموع است از مستأجر که اتخاذ شده است امين. و محتمل است در موارد شخصيه اى که ظاهرْ تفريط و خروج از ائتمان باشد، مطالبه بيّنه از مدّعى عدم بشود و به مجرد حلف او اکتفا نشود. و شرط ضمان عين مستأجره بدون تعدّى، رافع ائتمان است و مؤثّر است در ضمان با عدم احراز مالک عدم تعدّى صاحب يد را.

و اما با احراز عدم تعدّى، پس حال مستأجر با اين شرط، حال غاصب و جاهل به موضوع است. و مثل مستأجر است اجير اگر در يد او تلف شود مال مستأجر که مورد عمل مستأجَر است بدون تفريط.

مسأله ضمان بعد از انقضاى مدّت اجاره

و بعد از انقضاى مدت اجاره، عين در يد مستأجرْ مضمون نيست مادام [که] عامل به وظيفه رد است که مطلقا يا وقت مطالبه، واجب است؛ و اگر از وظيفه خارج بشود مثل امتناع از تخليه با مطالبه ـ که متيقن از خروج از وظيفه است ـ حال او حال غير مؤتمن است.

خيار در اجاره

خيار مجلس، در اجاره ثابت نيست. و ساير خيارات که دفع يا رفع ضرر مى نمايند ـ مثل خيار رؤيت و عيب و غبن و اشتراط و تبعّض صفقه و تعذر تسليم و امثال اينها ـ ثابت است. و جعل خيار به حسب اشتراط براى يکى از مؤجر و مستأجر يا هر دو، مانعى ندارد.