فصل دوّم : شرايط اجاره
1. کمال متعاقدين
بايد متعاقدين، کامل باشند يعنى عاقل و بالغ و مختار غير مکرَه باشند؛ و جايز التصرف باشند، پس محجورٌ عليه به سبب افلاس يا سفه و ساير اسباب حجر نباشند.
و اجاره مجنون، نافذ نمى شود اگر چه ولى اجازه بدهد، به واسطه عدم قصد صحيح در انشاى عقدى؛ و هم چنين صبىّ غير مميز، و اما مميّز پس اظهر صحّت عقد او است با اجازه ولى يا اجازه خودش بعد از کمال به بلوغ.
2. معلوم بودن اجرت
و بايد اجرتْ معلوم باشد به سببى که رافع جهالت و غرر باشد، مثل کيل و وزن در مکيل و موزون، و عدّ در معدود، و مطلق مشاهده در امورى که عرفا رافع غرر و مخاطره باشد.
تملّک اجرت به نفس عقد اجاره
و اجرت به نفس عقد اجاره صحيحه، مملوک مؤجر مى شود اگر چه واجب نيست تسليم آن مگر بعد از تسليم عوض آن به تسليم عين يا عمل؛ پس اگر مستاجرْ وصى باشد، نمى تواند تسليم نمايد اجرت را مگر با اذن مفهوم از کلام موصى.
فرض توقف عمل بر تقديم اداى اجرت
و اگر عمل متوقف بر تقديم اداى اجرت باشد، مثل حج، پس مى تواند اجبار نمايد بعد از عقد، مستأجر را بر ادا اگر امتناع نمود؛ و اگر نتوانست اجبار نمايد، مى تواند اجير فسخ اجاره نمايد.
لزوم تعجيل اداى اجرت به نحو متعارف در غير موارد مشروط به تأجيل
و تعجيل اداى اجرت به نحو متعارف، لازم است بعد از اتمام عمل يا استيفاى منفعت با اطلاق يا اشتراط تعجيل. و شرط تأجيل تا وقت معيّنى يا اداى آن به تقسيط در اوقات متعدّده معلومه، صحيح است.
علم موجر به عيب سابق بر قبض در اُجرت
اگر موجر عالم شد به عيب سابق بر قبض در موقع لازم در اجرت، مى تواند فسخ نمايد عقد اجاره را اگر متضرّر است بر صبر بر آن اگر چه ضرر مالى به نقص مالى نباشد در صورتى که عين شخصيّه اجرت قرار داده شود؛ بلکه استحقاق ارش را در صورت اختيار امساک، خالى از وجه نيست، بنابر آنکه ثبوت آن در خيار عيب در مبيع، بر طبق قاعده است.
و اگر کلى مورد عقد بود، حق مطالبه بدل دارد؛ و در صورت تعذّر ابدال، مى تواند فسخ نمايد عقد را اگر متضرّر است به تأخير ابدال يا ممکن نباشد اصل ابدال اجرت مقبوضه. و اگر اجرت منفعت عينى باشد، پس حکم آن در نقص و تعيّب عين مستأجره، مذکور مى شود ان شاء اللّه تعالى.
افلاس مستأجر يا عدم رد
در صورت افلاس مستأجر به اجرت، مى تواند موجرْ فسخ نمايد و عين مال را که منفعت آن تمليک شده است استرجاع نمايد اگر تسليم کرده است؛ و مى تواند دين خود را با غرما، مورد شرکت قرار دهد.و هم چنين است در صورت تعذر ايصال اجرت که لازم است، يا امتناع مستأجر از اداى اجرت در صورتى که با فسخ، تفصّىِ از ضررِ او بشود.
اجاره دادن به غير توسّط مستأجر
اظهر عدم جواز اجاره به ازيد از اجرت در اجاره سابقه است در اجير و بيت و حانوت مگر با مغايرت جنس اجرت در دو اجاره يا اصلاح و احداث حدثى مناسب از مستأجرِ در اجاره اُولى، و در اختلاف بين دينار و درهم در دو اجاره احتياط ترک نشود؛ و جايز است اجاره به اکثر از اجرت تقسيط شده بر ابعاض اگر بعض را اجاره بدهد به ازيد از قسط؛ بلکه به مقدار مساوى با جميع اجرت مقرّره براى جميع بيت مثلاً، مانعى ندارد بنابر اظهر. و در غير مذکورات مثل زمين مانعى ندارد اجاره به ازيد. و در جواز فضل اجير و استرباح او با مغايرت اجرتها در دو اجاره، تأمل است. و اظهر جواز اخذ نتيجه اجاره به اکثر است به توسّط صلح و شرط، در هر دو قرار معاملى يا يکى از آنها.
فرض شرط نقص مقدار معيّنى از اجرت
اگر استيجار کرد براى حمل متاعى در وقت معيّن تا موضع معيّن و شرط کرد نقص مقدار معيّنى در صورت عدم بلوغ حمل تا آن موضع در آن وقت، صحيح است عقد و شرط.
شرطِ سقوط تمام اجرت
و اگر شرط کرد سقوط اجرت را، پس شرط فاسد است و با اخلال به قصد عقدى، آن هم فاسد مى شود؛ و با عدم اخلال، پس با وقوع اصل اشتراط حمل در زمان معيّن تا مکان معيَّن و عدم وقوع خصوصيت، تقسيط مى شود اجرت، يا نسبت آنچه به جاآورده شده از مسمّى اخذ مى شود يا اجرت المثلِ آنچه به جا آورده شده. و اگر حصه خاصه، مورد اجاره باشد، شرطِ سقوط، صحيح است با صحّت معامله از حيث غرر و غير آن.
اجاره در تمام ماهها به مبلغى معيّن
اگر بگويد «آجرتک کل شهر بکذا» يا عبارتى که مثل اين باشد، اظهر صحّت اجاره است در ماه اوّل در صورت استفاده ماه متصل به عقد از قرينه يا از عدم ذکر خلاف آن و به عنوان شرط در ضمن عقد در زايد بر يک ماه که جهالت در آن مغتفر است. و هم چنين اگر به عنوان جعاله اين مقدار را ساکن براى مالک قرار بدهد در صورت تسليم براى انتفاع و مالکْ تسليمِ مورد جعاله نمايد اگر چه مدت در اوّل و آخر معلوم نباشد.و هم چنين اگر به عنوان مصالحه انجام دهد و نتيجه اجاره را اخذ نمايد، يا آنکه اباحه به عوض خاص نمايد و مباحٌ له با رضا تسلم نمايد، اگر چه اين معامله لازم نمى شود.
فرض ترديد در اجرت و عمل
اگر بگويد: «إن خِطْتَهُ فارسيّا فَلَکَ دِرْهَمٌ و ان خِطْتَهُ روميّا فلک درهمان» پس با قصد جعاله صحيح است، و با قصد اجاره صحيح نيست به واسطه عدم تعيين اجرت و عمل؛ مگر آنکه اجاره قصديّه به خياطت به يک دِرهم، تعلق بگيرد و شرط نمايد که اگر خياطتِ روميه انجام داد، يک درهم افزوده شود، يعنى چون تفاوت بين آن دو به يک درز و دو درز است، پس براى درز دوّم، يک درهم زياد شود در اجرت، که اظهر صحّت عقد اجاره و شرط در ضمن آن است.
و هم چنين اگر بگويد: «اين عمل را اگر فردا انجام دادى يک درهمْ استحقاق دارى و اگر امروز انجام دادى، دو درهم»، به نحو جعاله مقصوده يا اجاره مقصوده در عمل در يکى از دو روز در مقابل يک درهم و شرط زيادتى يک درهم در مقابل تعجيل و تخصيص جامع به يک خصوصيّت خاصه.
زمان مالکيت اجرت و استحقاق مطالبه آن
و اجير مالک اجرت مى شود به عقد اجاره، و هم چنين مستأجر مالک عمل به سبب عقد مى شود. و اجير مستحق مطالبه اجرت نمى شود مگر با تسليم مورد عمل اگر در ملک اجير و در يد او باشد.
و اگر بدون تفريط تلف بشود ضامن نيست و مستحق اجرت مُسمّاة است؛ و اگر به سبب تفريطِ اجير تلف بشود يا اتلاف نمايد، پس مستأجر، اختيار فسخ عقد را دارد؛ و در صورت فسخ، بر او است اجرة المثل عمل و براى او است بدل واقعى، و در صورت امضا بر او است اجرت عقديّه و براى او است بدل واقعى؛ و ضامن عين با صفت است.
و اجير مستحق مطالبه اجرت نمى شود، مگر با عمل و اتمام آن و ايصال به مستأجر به سبب ايصالِ مورد اگر در يد اجير باشد. و قبل از آن واجب است عمل و اتمام و ايصال در وقت تسلّمِ اجرت که واجب است تسليم آن بر مستأجر با آنچه تسلّم عمل است در عرف.
حکم امتناع از تسليم عمل يا اجرت
و اگر امتناع از تسليمِ يکى باشد، مراجعه به حاکم مى شود و هرکدام خائف [باشد[ از محروميّت از آنچه [که] با عقد، مالک شده است، مراجعه به حاکم در اخذ اجرت به عنوان امانت يا اخذ کفيل براى عمل مى شود تا مأمون از تضرّر باشد؛ و اگر شرطى بر خلاف قاعده معاوضه بشود، عمل بر طبق آن مى شود. و در ابعاض عمل، استحقاق مطالبه قسط آن از اجرت نيست (حتى در ابعاض بى ارتباط با هم) مگر با شرط؛ و در امتناع با خوفِ آن جارى است آنچه در تمام ذکر شد.
و اگر اجرت هم، عمل باشد و نزاع در تقديم شد، پس با مراجعه به حاکم شرع و اخذ کفيل براى هر دو يا يکى مخصوص، و با عدم امکان با تعيين تقديم کننده با قرعه رفع نزاع مى توانند نمايند.
و اگر عمل مؤجّل باشد در عقد، يا آنکه وقت آن مؤخّر باشد به حسب عادت وتعارف، پس اجرت هم بالتبع با اتمام عمل، مستحَق مى شود مطالبه آن مگر با شرط خلاف.
و اگر اجرتْ مؤجّل بود و عملْ غير مؤجل بود لکن زمان اجرت منقضى بشود قبل از عمل يا اتمام آن، پس با امکان تقديم عمل و تعارف تقديم و تأخير، مستحقِ مطالبه به مجرّد انقضاى زمان اجرت بدون عمل يا اتمام آن نمى شود. و اگر تأخير عمل، متعارف باشد نه تقديم، و قرينه باشد اين خصوصيّت بر تعجيل اجرت قبل از عمل يا اتمام آن، استحقاق مطالبه اجرت به مجرّد انقضاى زمان آن اگر چه قبل از عمل باشد، ظاهر است.
فرض بطلان عقد اجاره و تعلّق اجرت المثل
در موضعى که عقد اجاره باطل باشد، اجرت المثل براى منفعت عين بر مستأجر ثابت است، و هم چنين اجرت المثل عمل براى اجير غير عالم به فساد و مأذون به هر تقدير؛ پس عالم به فساد و غير مأذون به اذن خارجى بر هر تقدير، ثبوت اجرت المثل براى او در صورت عدم اجماع، محل تأمل است. و اگر اجاره بدون اجرت باشد و از اين جهت اجاره فاسده باشد، دور نيست اندراج عمل در تبرّع و عدم استحقاق اجرت در آن.
و استحقاق اجرت منفعت [منوط به] عدم مجانيّت دفع است اگر چه دافع، عالمِ به فساد اجاره باشد. و استحقاق اجرت عمل، منوط به اذن منتفع به آن است به نحو خارج از اقتضاى عقد و عدم قصد تبرّع از عامل اگر چه عالم به فساد عقد يا مختلف در علم باشند.
مسأله ضمان در فرض علم يا جهل به فساد اجاره
عين مستأجره در صورت علم موجر به فساد اجاره در واقع، مضمون نيست، چه آنکه مستأجرْ عالم به فساد باشد يا جاهل، يا آنکه در واقع، وضع يد، مقرون به اذن خارج و غير مقيّد به عقد است، به خلاف صورت جهل او، چه آنکه مستأجرْ عالم به فساد باشد يا جاهل، چون در واقع، اذن دافعْ مقيّد به عقد است.
کراهت استعمال اجير قبل از مقاطعه اجرت
مکروه است بنابر اظهر استعمال اجير قبل از مقاطعه اجرت با او و اعلام به قدر و خصوصيات آن در غير عقد اجاره و معاطات بنابر لزوم تعيين در آن، و روايت مانعه، محمول است ـ به قرينه روايتِ تعليل، و اشعار ترتّب بر ايمان به ترتب بر کمال ايمان ـ بر ارشاد و عدم مناسبت با مقام عالى ايمان؛ بلکه احيانا ايذاءْ و محرّمِ خارجى است در صورت علم به تأذّى در مقدار منوىّ با عدم امکان اثبات موافقت با اجرت المثل تا وقتى؛ و اين تحريم، منافات با استحقاق اجرت المثل و عدم استحقاق زايد ندارد، مثل موارد فساد عقد اجاره با احراز اذن خارجى در عمل.
کراهت تضمين اجير امين
مکروه است تضمين اجير اگر مأمون باشد و متّهم نباشد در تفريط و نحو آن از موجبات ضمان او در صورت ضمان او در ظاهر شرع و عدم علم به عدم ضمان واقعى او؛ به خلاف صورت اتهام و اقتضاى حکم ظاهرى شرعى ضمان او را، چه آنکه مستأجرْ عالم به ضمان واقعى او باشد يا نه، که کراهت ندارد تضمين او.
3. مملوک بودن منفعت
معتبر است در صحّت اجاره، مملوک بودن منفعت براى موجر که خود مباشر اجاره است يا وکيل او يا ولىّ او؛ پس اجاره مباحات ـ که موجر و مستأجر در آنها مساوى ميباشند ـ صحيح نيست.و مى تواند متولى يا حاکم، اجاره بدهد وقف را به موقوف عليه براى صرف اجرت در ساير مصارف وقف يا در ابقا و تعمير وقف، مثل بيع زکات به کسى که مصرف است براى صرف ثمن در مصرف ديگر.
اجاره دادن به غير توسّط مستأجر
مستأجر مى تواند اجاره به غير بدهد با موافقت در انتفاع به مورد اجاره، نه مخالفت، مثل استيجار دابه براى رکوب يک راکب و اجاره دادن براى رکوب دو نفر با هم، و کلام در جواز زيادتى اجرت در اجاره دوّم گذشت. و جواز اجاره دوّم در صورت عدم اشتراط انتفاع مستأجر اوّل است به نحو مباشرت.
و ضرر ندارد اشتراط مباشرت اگر چه براى غير باشد، مثل مباشرت در حمل متاع با وسيله براى غير، به خلاف اشتراط انتفاع مباشرى به عين براى مباشر که اجاره دوّم جايز نيست.
اجاره به موجر اوّل و مسأله استيذان از او در تسليم عين به مستأجر دوّم
و مى تواند در صورت جواز اجاره، به نفس موجر اوّل بدهد.
و در جواز تسليم عين به مستأجر دوّم بدون اذن موجر اوّل، تأمل است، و به هر يک از طرفين در مسأله، جماعتى از فقها قايل شده اند، احوط استيذان است واظهر در موارد توقفِ انتفاع بر تسليم عين در يد منتفع، جواز عمل به عدم تقييد در اجاره اُولى است تا صورت ظهور خلاف يا انصراف اطلاق به نحو معتدّ به نزد عقلاء عرف، و موافقت اين قول با ظهور صحيحه «على بن جعفر» ـ عليه السلام ـ ظاهر است.
[و] در صورت عدم صحّت اجاره دوّم، پس اگر اجاره داد و تسليم نمود عين را به مستأجر دوّم، موجب ضمان و خروج از ائتمان است.و اگر مستأجر اوّل به نحو مشروعى، اجرت المثل منفعت را از منتفع به آن مأخوذ داشت، مالک مى شود، مثل صورت غصب از او.اجاره غير مالک عين و تصرّف، فضولى است و صحّت آن منوط به اجازه مالک تصرّف است.
4. معلوم بودن منفعت
معتبر است در متعلق تمليک در اجاره که مجهول نباشد؛ پس اگر مبهم و مردد باشد، اجاره باطل است؛ و هم چنين اگر به واسطه مبهم بودن عين، در منفعت يا عمل، ابهام و تردّد حاصل شد.
محدوده منافع متعلَّقِ اجاره
و جايز است اجاره در صورت تعلّق تمليک به جميع منافع ممکنه آن اگر چه استيفاى آنها بدلى باشد. و اگر جز يک منفعت ندارد، اطلاقْ محمول بر آن است؛ و اگر منافع متعدّده دارد و مقصودْ بعض آنها است، بايد تعيين شود؛ و اگر تعيين نکرد، به واسطه اطلاقْ محمول بر همه مى شود اگر علم به قصد بعض نباشد.
تعيين عمل به نحو رافع غرر و جهالت
و در تعيين عمل، تعيين مورد شخصى آن يا موصوف ثابت در ذمّه آن با تعيين خصوصيت عمل اگر باشد (مثل اقسام خياطت از حيث فارسى و رومى بودن) يا تعيين زمان (مثل کار مخصوص در يک روز و سکناى خانه در يک ماه) و هر طريقى که رافع غَرَر و جهالت باشد کافى است و اجاره با آن صحيح است.و اگر تعيين مدت و عمل کرد با کفايت هر يک در رفع غرر و جهالت، و براى تخصيص و تقييدْ آن ديگرى ذکر شد، پس با احراز وسعت وقت براى آن عمل، صحيح است و با احراز عدم وسعت، باطل است.
شرط وسعت يا عدم و تخلّف از آن
و اگر محتمل باشد وسعت و عدم آن، پس اگر يکى از آنها بنحوِ شرطِ در ضمنِ عقدْ مذکور شد، صحيح است در فروض متعارفه شرط عمل معيّن در وقت معيَّن. و با تخلف، خيار فسخ براى آنکه شرط براى او است ثابت است، مگر آن که متعلَّق شرط معلوم بشود که ممکن نبوده است و عدم آن مستند به اختيار و تقصير نبوده باشد که شرطْ نافذ نبوده و خيارى ثابت نمى شود، و معامله در اصل عملْ صحيح است.و در صورت ثبوت خيار، اگر فسخ نکرد، مطالبه عملْ در خارج وقت خاص مى نمايد؛ و اگر فسخ کرد، قسط عمل واقع در مدت خاصه از مسمّى، مورد استحقاق عامل است؛ و آنچه خارجْ واقع شده است، اجرت المثل آن را مستحق است با احراز رضاى غير عقدى به تمام عمل و اتمام آن، يا آنکه اذن در اتمام بدهد بعد از فسخ، وگرنه محلّ تأمل است. و نظير آن گذشت در غير انتفاع به عين مملوکه غير.
در حکم اجير خاص
عدم جواز تفويت عمل در مدت معيّنه در اجير خاص
اجير خاص که در مدت معينه، عملى از او را مملوکِ مستأجر نموده است، يا آنکه همه اعمال خود را در آن مدت، مملوکِ او به عقد اجاره نموده است، نمى تواند بدون اذنِ مستأجر، تفويت آن عمل نمايد به واسطه عمل مزاحم با مملوکِ مستاجر براى غير او، و مانعى ندارد عمل غير مزاحم يا همان عمل در وقت ديگر، مثل شب اگر مدتِ اوّلْ روز باشد.
و محلّ منع، صورت تقييد عمل در اجاره اُولى است به استغراق وقت معيّن که چيزى از آن وقت، خالى از عمل براى مستأجر نباشد، نه به نحو اشتراط در ضمن اجاره اُولى.
حکم اجاره دوّم اجير خاص
و اگر تمليک کرد عملى را که مملوک مستاجر نموده است به ديگرى، پس اجاره دوّم که متعلّق به عمل مملوکِ مستاجر اوّل است، موقوف است صحّت آن به اذن مستاجر اوّل که مالک است؛ و در صورت اذن، اجرت را مستاجر اوّل مالک مى شود نه عامل، به خلاف آنکه اگر اذن بدهد در اجاره عمل ديگر که ضد مملوک او است، يا آنکه عمل نمايد در آن وقت براى غير، خياطت را مثلاً يا عمل ديگرى را به نحو غير مجّانى، که اجرت را عاملْ مالک مى شود، نه مستاجر اوّل که مملوک او فقط ـ مثلاً ـ خياطت مقيّده به وقت خاص بوده نه مطلق خياطت و نه عمل ديگر که ضد مملوک او است، و نمى تواند عاملْ تسليم نمايد بدون اذن مستاجر اوّل که مالک خياطت مقيّده است.
و اگر اذن در اجاره بر ضدّ مملوک خودش نداده بود، پس اجاره، دوّم بى اثر است؛ و اگر بعد از وقوع، اجازه داد و رفع مانع نمود، پس در حکم، مثل معامله بر غير مقدور شرعى است که پس از آن قدرت حاصل شود و در تقدير صحّت بدون احتياج به تجديد عقد، عامل، مالک اجرت مى شود با آن اجازه نه مستأجر اوّل.
و هم چنين اگر عمل نمايد براى غير با اذن او بدون اذن مستاجر اوّل. و حکم اجاره اوّلى صحّت است و در بعض صور، خيار فسخ ثابت است براى مستاجر اوّل. و حکم فسخ در صورت وقوع آن بعد از مقدارى از عمل براى خودش يا قبل از آن و رجوع به اجرت مسمّاتِ آنچه بر او تفويت شده، يا امضاى با رجوع به اجرت المثل آنچه بر او تفويت شده، مختلف است.
عمل اجير خاص براى غير بدون عوض
و اگر اجيرِ خاص عمل نمود براى غير بدون عوض، همان عمل خاص مورد اجاره را يا غير آن از اضداد آن را، ضامن است براى مستأجرْ اجرت مقرّره را يا قسط آن را در صورت فسخ، و اجرت المثلِ فايتِ بر او را در صورت امضا.
حيازت اجير خاص
و اگر حيازت مباحى به نيّت تملک نمود در صورتى که ضد آن مملوک مستاجر است، مالک به حيازت مى شود و براى مستاجرْ ضامن فايت بر او است در صورت امضا و فسخ به نحو متقدّم. و اگر مملوکِ مستأجر تمام منافع او باشد يا خصوص حيازت باشد، پس مالک به حيازت او مستاجر مى شود بنابر عدم اعتبار نيّت تملّک مستاجر و عدم اضرار نيّت خلاف و عدم تاثير آن در خلاف. وگرنه حکم ضمان فايت براى مستاجرْ مستفاد از مذکور است.
حکم اجير مشترک
اگر اجير مشترک باشد مى تواند بدون اذنِ مستاجر، عمل نمايد براى خود يا غير به سبب اجاره يا از روى تبرّع؛ و آن عبارت است از اجيرى که اجاره دوّم اگر چه در آن اجير خاص بشود، منافى با اجاره اوّلى نباشد به واسطه عدم مشخصيّت زمان خاص يا عدم استغراق آن يا عدم اعتبار مباشرت در عمل واقع در مورد اجاره اولى.
صحّت اجاره دوّم در فرض عدم قيد مباشرت
پس ظاهر است که اگر مباشرت در اجاره اوّلى قيد نشود و مدت قيد بشود، اجاره دوّم که منافى با اجاره اوّلى نيست، صحيح است، چه مطلق باشد چه در مدت، با قيد مباشرت يا بدون آن؛ پس با مطالبه مستأجر اوّل، ادا مى نمايد حق او با مباشرت يا بدون آن؛ پس اگر به جا نياورد، معصيت کرده است و مستأجر اوّل مى تواند فسخِ عقد خود بنمايد؛ و اگر فسخ نکرد، اجرت المثلِ عمل فايتِ در مدت را مطالبه مى نمايد و با عقدِ غير کارى ندارد و نمى تواند آن را فسخ نمايد يا مطالبه اجرت المثل عمل مستحَق خودش را بنمايد از غير.
و در صورت مضىّ مدت و عدم ادا اگر چه مطالبه نباشد، مى تواند بعد از فوت عمل مستاجر عليه، فسخ نمايد و اجرت مقرّره را تملّک نمايد، يا آنکه امضا نمايد و بدل و اجرت المثل عمل را از موجرْ مطالبه نمايد.و اگر مدت مشخّصه در اجاره اولى قيد نشود و مباشرتْ قيد شود، پس اگر اجاره دومْ مطلق باشد از حيث مباشرت و يا آنکه مقيّد به مباشرت باشد و منافىِ اجاره اولى نباشد، صحيح است، مثل آنکه بتواند بعد از مدت اجاره دوّم، عمل به اجاره اولى بنمايد. مگر آنکه بعد از مطالبه مستاجر اوّل امتناع نموده باشد در صورت استحقاق او مبادرت و فوريّت با مطالبه را که حق فسخ عقد خودش بنمايد.
و اگر اجاره اوّلى فاقد قيد مباشرت و مدّت مشخّصه بود، جميع اقسام اجاره دوّم که منافى نباشد، صحيح است و حق فسخ براى اولى در صورت مطالبه و امتناع با استحقاق مبادرت وفوريّت ثابت است، لکن استحقاق فوريّت با عدم تضييق وقت عمل در اصل اجاره و عدم قرينه خارجيّه بر فوريّت در وقت مطالبه، محل تأمل است.
چند مسأله
تملّک منفعت و اجرت به نفس عقد
1. منفعت ـ مثل عين در بيع ـ مملوک مى شود به نفس تماميّت عقد اجاره، نه به فعليّت وجود، و هم چنين اجرت اگر چه استحقاق مطالبه موقوف به فعليّت استيفا است.
تعيين ابتدا و انتهاى اجاره و عدم غرريت آن
2. بايد نهايت مدت در اجاره معلوم باشد به نحوى که از غرر خارج باشد، و ابتداى آن در اجاره اعيان بايد معلوم باشد اگر چه منفصل از زمان عقد باشد بنابر اظهر؛ پس اجاره با عدم تعيين آخر يا اوّل در اجاره اعيان، باطل است؛ بلى عدم تعيين زمان منفصل از عقد، کافى است در فهم اتصال اوّل به زمان عقد، و اگر کافى نبود و حمل بر اطلاق و اعم از متصل و منفصل مى شد، مستلزم غرر در بعض فروض بود اگر چه آخر آن معلوم باشد، مثل يک ماه در اين سال که شامل يک ماه تابستان و يک ماه زمستان مى شود.
صورت لزوم اجرت بر مستأجر
3. اجرت لازم مى شود بر مستاجر براى موجر، به استيفاى منفعت و به عمل واقع در مورد اجاره و به گذشتن زمان مقرّر و زمانى که متعارف است ايقاع عمل در آن اگر تقدير به غير زمان نشود (بعد از تسليم عين به منتفع و عامل و وقوع اجاره بر متعارف) اگر چه استيفا و عمل واقع نشود به سبب عذرى يا غير آن. لکن حکم در اجاره اعمال غير موقّته، مشکل است مگر در صورت تعارفى که جارى مجراى تقدير به زمان و فوت عمل به اختيار مالک عمل باشد.
و اگر استيجار براى قلع ضرس بشود، پس با فوت آن به سب تفويت مالک به اجاره و تسليم عامل، مثل سابق است؛ و اگر بعد از عقد، درد موجب استيجار زايل شد به طورى که در قلع، غرض عقلايى نباشد، اجاره منفسخ مى شود.
تلف عين مورد اجاره به آفت آسمانى
4. اگر استيجار کرد شخصْ عينى را پس تلف شد آن عين به آفت سماويه قبل از زمان انتفاع، قبل از قبض آن يا بعد از قبض آن، و کشف شد عدم امکان انتفاع به مورد اجاره بدون اختيار کسى، اجاره منفسخ مى شود از اصل بنابر اظهر.
و اگر تلف به آفت سماويه، در بعض مدت انتفاع باشد، اجاره در بعض گذشته صحيح است و در بقيه منفسخ است، و رجوع مى نمايد مستاجر به قسط متخلّف از منفعت از اجرت مقرره در اجاره با ملاحظه مساوات ابعاض مدت در اجرت منفعت، يا عدم مساوات و اخذ نسبت متخلّف از مجموع مال الاجاره تمام مدت.
و اگر مورد اجاره، انتفاع به عين مشخصه نبود، بلکه کلى موصوف بود که تسليم به مستاجر شده بوده فردى از آن، پس اظهرْ عدم انفساخ اجاره است در تقدير تلف به آفت سماويّه، بلکه مستاجر مطالبه فرد ديگر مى نمايد براى انتفاع، و تلف به آفت سماويّه، موجب ضمان امين نيست.
لزوم رفع جهالت در اجاره دابّه
5 . در فرض اجاره دابّه، بايد رفع جهالت موجبه غرر در اجاره بشود، به مثل مشاهده محمول و يا ذکر اوصاف آن، يا تقدير به وزن، يا حمل مؤجر به طورى که معرضيّت براى نزاع و اختلاف متأخّر نداشته باشد.و هم چنين اگر مرکوب باشد که بايد رفع جهالت راکب و دفع خطر از خصوصيات او بشود. و تنزيل بر متعارف و معتاد و بناى عقد بر آن، مُغنى از توصيف و اشتراط در بعض خصوصياتِ مربوطه به اجاره است؛ و مناط، محفوظيت از خطر و خوف وقوع در نزاع در مستقبل است در هر يک از عين معيّنه يا کلّيه و محمول و راکب، به آنچه رافع جهالت و غرر است در آنها. و استيجار براى حمل مالى معيّن در ذمه موجر در زمان معيّن، احتياجى به ذکر و توصيف مرکب حامل و توصيف آن ندارد.
جواز استيجار يک مرکوب توسط دو نفر
6. جايز است يک مرکوب را دو نفر مثلاً استيجار نمايند که به تناوب استفاده نمايند، و بالسويّه در صورت مساوات و با تفاوت در صورت عدم مساوات قسمت مى نمايند با تراضى، و اظهر تعيين ابتدا کننده است در عقد. و اگر سبب اختلاف، بعد از عقد حادث شد با قرعه، رفع اختلاف مى نمايند. اين در صورت مشاع بودن منفعت مملوکه به نحو تنصيف يا تثليث مثلاً. و در صورت تناوب و تقدير به مدّت يا فرسخ در حق هر کدام، پس بايد مبدءِ شروع شخص خاص، در عقد تعيين شود. و بالجمله جهالت در حين عقد بايد رفع بشود تا استيجار غررى نباشد.
ضمان در خروج از متعارف در اجاره دابّه
7. اگر استيجار نمود دابّه را، پس در سَير يا در زدن او از معتاد متعارفْ خارج شد، ضامن است، به خلاف صورت عدم خروج از متعارف.
مسأله ضمان معلّم و پدر و مادر در تأديب کودک
و کلام در ضمان معلّم و پدر و مادر، صبىّ را، براى تأديب با عدم خروج از آنچه معتاد و جايز يا لازم است، در محل ديگر مذکور است، و احتياط در ضمان است اگر مؤدّى به موجب آن شد از روى خطأ.
لزوم مشاهده عين مورد اجاره يا توصيف رافع غرر
8 . اگر استيجار شد خانه براى سکنى، و باغى براى غرس اشجار، و زمينى براى زراعت، پس بايد مشاهده عين بشود يا توصيف آن بشود به نحوى که رافع غرر باشد، مثل توصيف عين در سَلَم در صورتى که کلّى و در ذمّه باشد.
لزوم و عدم لزوم تعيين مباشر در خياطت و اجاره زمين
9. و اگر استيجار براى خياطت ثوبى معيّن باشد، تعيين مباشر لازم نيست؛ و اگر زمان خياطت [را] از مبدء تا منتهى معيّن نمود، پس تعيين مباشر براى دفع غرر لازم است در صورتى که اجاره، متعلِّق به اتمام خياطت آن ثوب، نباشد. و هم چنين اگر اجاره زمين براى زراعت، يک جريب معيّن باشد که تعيين مباشرِ زراعت، لازم نيست.
لزوم تعيين زمين در حفر چاه
10. و اگر استيجار براى حفر بئر يا مثل آن باشد، بايد تعيين زمين به مشاهده يا توصيف آن به نحو رافع غرر بشود، چه زمينْ مشخص باشد يا کلى ذمى يا کلى خارجى، مثل يک جريب از اين زمين واسع به طورى که از جهالت که موجب غرر است، خارج بشود.
ثبوت رفع موانع حفر بر اجير براى حفر
11. موانع حفر (در استيجار براى حفر) بر اجير است اگر معتادْ ازاله او است، مثل تراب حفر اگر به سبب دور نکردن، در بئر واقع و مانع شد. و اگر بعض بئر را حفر کرد و بعض ديگر متعذّر شد، يا به سببى فسخ معامله واقع شد، نسبت محفور با مجموع از آن و با غير محفور ملاحظه مى شود و به همان نسبتْ اجرت را از مسمّى مستحق است با حفظ نسبت در صورت تساوى اجزا و اختلاف آنها از حيث صعوبت حفر و سهولت آن که موجب تقسيط اجرت به تفاوت مى شود.
استيجار مرضعه
12. جايز است استيجار مُرضِعه در مدت معيّنه با اذن زوج يا وثوق به عدم منافات ارضاع در مدت استيجار با حق زوج (که مختلف است به حسب خصوصيات او) يا آنکه مستاجرْ زوج باشد براى طفلى از غير يا از زوج، از مرضعه يا غير او.و جارى است در استيجار زن براى غير ارضاع، آنچه ثابت است براى استيجار براى ارضاع از ساير اعمال که ممکن است منافات با حق زوج داشته باشند.و لازم است رفع جهالت با مشاهده مرضعه، صبىّ يا صبيه را، يا اختبار و امتحان او به طورى که از غرر خارج بشود در اختلاف اطفال در کميّت و کيفيّت استرضاع. و تعيين مرضعه در اجاره ولىّ يا اجاره وکيل زن، لازم است بنابر احوط.و هم چنين احتياط، در عدم خروج از معتاد و متعارف است در خصوصيّت زمان و مکان و مقدار عمل و کيفيّت آن، اگر چه عدم وجوب بدون شرط، متّجه است.
فوت مرضعه يا طفل بعد از قرارداد اجاره
و با تعيين مرضعه و صبىّ، اگر يکى از آنها وفات بنمايد قبل از شروع در رضاع، عقد باطل مى شود؛ و بعد از شروعْ منفسخ در باقى مى شود و تقسيط مى شود مسمّى بر متخلف و ماضى. و با عدم تعيين مرضعه در عمل و وفات او بعد از اجاره، استيجار مى شود براى رضاع از مال ميّت بنابر عدم بطلان اجاره به موت موجر و در صورت تعلّق اجاره به اصل ارضاع نه ارضاع مخصوص به مباشرت معينه. و اگر متعذّر شد استيجار دوّم، اجرت مقرّره يا بقيه آن به ولى طفل دفع مى شود. و در صورت اطلاق عقد از حيث مباشرت خاصه، پس احوط عدم تعدّى از خصوصيّت بدون احراز رضاى مستأجر است.و در اختلاف در اصل ارضاع يا ارضاع خاص، قول مرضعه که امين است مقدم است.و فرقى در مذکورات بين آنکه مؤجر حرّه باشد يا مالک امه به اقسام آن نيست، و هم چنين مکاتبه که اجاره مولى با اذن او صحيح است.
حکم اجاره در صورتى که مرضعه صاحب ولد يا رضيع ديگرى باشد
و اگر مرضعه صاحب ولد يا رضيع ديگرى باشد و واجب باشد ارضاع مباشرى بر او، پس اجاره براى ديگرى بدون قيد مباشرت مانعى ندارد، و هم چنين با تقييد و قدرت بر ارضاع دو طفل مثلاً. و با عدم قدرت، اجاره متأخره جايز نيست؛ بلکه به واسطه عدم قدرت شرعا بر عمل، باطل است، چه حُرّه باشد يا امه که مالک اجاره بدهد با خصوصيت سابقه. و اگر امه مزوَّجه باشد، پس در حيثيت لزوم اجازه زوج و اعتبار آن، مثل حرّه است.
فوت پدر مرتضع
اگر پدر مرتضع وفات نمايد و اجاره از او بوده، پس بطلان اجاره، مبنى بر بطلان به موت مستأجر است؛ و اگر اجاره ولىّ براى طفل، به مال طفل بوده، پس باطل نمى شود به موت ولىّ که به منزله وکيل است.
حدوث اعسار براى پدر يا طفل
و اگر بعد از اجاره، اعسار حادث شد براى پدر يا طفل و اجاره براى طفل در ذمّه طفل يا پدر بود ومتمکّن از اداى اجرت نشدند، مؤجر اختيار فسخ دارد در صورتى که به توسط فسخْ دفعِ ضرر حاصل بشود؛ و هم چنين اگر اعسار بوده و موجر مطلع نبوده است.
عدم لزوم تقسيط اجرت بر اجزاى مدّت
13. در صورت استيجار عينى در مدت معيّنه، لازم نيست تقسيط اجرت بر اجزاى مدت به نحو مساوات يا اختلاف. و اگر ذکر شد به نحو اشتراط، ترتيب اثر بر آن داده مى شود در صورت تبعيض معامله در فسخ يا انفساخ به تلف عين و نحو آن، مثل صورت تعدّد اجاره ها با اجرتهاى متساوى يا مختلف.
استيجار زمين براى نمازخانه و استيجار درهم و دينار
14. جايز است استيجار زمين براى آنکه مسجد، يعنى محل نماز قرار داده شود، و نيز جايز است استيجار درهم و دينار براى منافع عقلاييه محلّله مقصوده، مثل تزيين و ارايه عدم فقر و نحو اينها در صورت تعلق قصد مستأجر به آنها، و هم چنين ساير اعيان براى منافع مقصوده محلّله عقلاييه اگر چه نادره باشند و به ندرتْ متعلّق قصد مستأجرى ميشوند که به سبب آن محتاج به استيجار بشوند.
زياد بار کردن بر دابّه و صور مختلف آن
15. اگر استيجار کرد دابّه را براى حمل ده قفيز از گندم مثلاً، پس اعتبار کرد مقدارى را و حمل نمود بر دابه، پس ظاهر شد زيادتى به ازيد [از] مقدار تسامح، ضامن اجرت المثل زايد است در حال اجتماع با بقيه، و ضامن دابه است در صورت تلف؛ پس اگر تلفْ مستند به خصوص زيادتى است و حمل بقيهْ عادىِ آن دابه باشد، ضامن قيمت دابه است؛ و اگر تلفْ مستند به مجموع باشد، ضامن آنچه مقابل بار زايد است از قيمت دابه [مى باشد]، و در صورت جهالت صلح مى نمايند؛ اين است مقتضاى قاعده. و کلام در مستفاد از اخبار و کلمات اصحاب در محل ديگر مذکور مى شود ان شاء اللّه و عمل بر طبق آن مى شود.و اگر حمل مقدار خارجى به امر مستأجر نبود و منسوب به او نبوده، ضامن چيزى نيست.
اگر مؤجر اعتبار کرده بود وزن محمول را، پس حمل نمود يا امر به حمل کرد ديگرى را يا خود مستأجر را بر دابه مؤجر، مستأجر ضامن نيست چه آنکه مستأجرْ عالم به زيادتى بوده يا نه. و اگر امر نکرده مستأجرِ عالم حمل نمود، اجرت زيادتى بر مستأجر است. و هم چنين اگر جاهل باشد در صورت عدم امر موجر به حمل.
و اگر مستأجر عالم بود و موجر امر کرد او را بر حمل زيادتى بر دابه خودش، پس اگر موجرْ عالم بوده به سبب اعتبار مفروض، ضمان بر مستأجر نيست، مگر آنکه امر نباشد بلکه اذن مجرّد از امر باشد که اعم از مجانيّت است. و اگر جاهل بوده به سبب غلط بودن اعتبار، ضامن است مستأجر عالم غير مغرور.
مستأجر در وقت تسليم حامل به مؤجر، تسليم محمول که زيادتى باشد به مالک مى نمايد؛ و تقديم بر آن وقت، موقوف به رضا و اذن مالک است.
اگر اعتبار کننده و حمل کننده، غير طرفين استيجار باشد، متعدّى است بر آن دو، و غاصب است طعام را براى مستأجر، و زيادتى و حامل را براى مالک، و اجرت حمل طعام و زيادتى را ضامن است براى مالک دابه که موجر است يا آنکه خصوص مال الاجاره را.مستأجر رجوع مى نمايد به غاصب در صورت رجوع مالک به مستأجر و فرقى نيست بين علم و جهل ثالث که اجنبى است.و اگر حمل کننده، يکى از طرفين اجاره باشد بعد از کيل اجنبى، پس با علم حامل، به منزله کيلِ حامل است، و با جهل و غرور، به منزله حمل اجنبى است.
و اگر طرفينْ اذن در حمل دادند بعد از کيل اجنبىِ حامل بدون علم طرفينِ اجاره به مقدار، پس با غرور، اذن ايشان در زيادتى ثابت نيست و ضمانِ زيادتى بر اجنبى است و هم چنين ضمان دابّه به نحو متقدّم.
و اگر يکى از طرفينْ عالم و حامل بود، پس بر اجنبىِ اعتبار کننده چيزى نيست، و ضمان بر حاملِ عالم است.
و اگر طرفين اعتبار نمودند و لکن جاهل به زيادتى بودند و اعتبار بر خلاف واقع بود و با هم حمل نمودند، پس ضمان نصف اجرت زيادتى بر غير مالک دابه، و نصف قيمت دابه در صورت تأثير زيادتى در تلف آن در آن صورت که ضمان دابه در صورت انفراد حامل معتبرِ جاهل ثابت است، خالى از وجه نيست.
و اما ضمان به غير تسبيب به اتلاف، يعنى به واسطه امر غير اختيارى با تعدّى مستأجر، پس عدوان او در امانت، موجب ضمان تمام قيمت دابّه است. و هم چنين در ضمان به اتلاف و تسبيب به آن يا تلف در يد مؤتمنِ متعدّىِ در امانت، در صورت علم هر دو به زيادتى وحمل اجتماعى آن بر دابه.
و اگر مستأجر حمل نمود با علم به زيادتى در فرض مذکور، پس اثرى بر اعتبار و حمل ديگرى نيست و مستاجرْ ضامن است. و اگر صاحب دابه حمل نمود با اعتبار او و علم او به زيادتى، پس تأثيرى براى اعتبار و علم مستأجر نيست و ضمان ثابت نيست.
5 . مباح بودن منفعت
معتبر است در صحّت اجاره، مباح بودن منفعت عين يا عمل اجير؛ پس اجاره براى منافع يا اعمال محرّمه که ظاهر يا مقصود باشد، جايز نيست و صحّت نداردبا تفصيل و قيودى که در مکاسب محرمه از کتاب بيع مذکور شد.
6. قدرت بر تسليم منفعت
معتبر است در صحّت اجاره، قدرت بر تسليم منفعت؛ پس اجاره عبد آبق ـ مثل بيع او ـ جايز و صحيح نيست. و اگر ضميمه قرارداد منفعت مقدور التسليم را، پس با اصالت ضميمه و تبعيت و شرطيت غير مقدور، صحّت اجاره مشروطه، خالى از وجه نيست.
عدم تسليم عين مورد اجاره توسط موجر
و اگر استيجار کرد عين معيّنه را، پس موجرْ تسليم آن عين نکرد، يا مانع از استيفاى منفعت شد، پس مى تواند اجبار نمايد موجر را بر تسليم به وسيله حاکم شرع؛ و مى تواند فسخ نمايد اجاره را؛ و مى تواند ملتزم باشد به اجاره و تفاوت بين اجرت مسمات و اجرت المثل منفعت را رد يا استرداد نمايد.
و اگر مانع از استيفاى بعضِ منفعت شد، يا از بقاى عين در يد مستأجر در اثناى مدت، اظهر جواز فسخ است در خصوص بعض ممنوع، در قسط آن از مسمّى، و جواز اجبار در صورت امکان، و جواز التزام با اخذ يا رد تفاوت بقيه.
منع از تسليم يا انتفاع يا بقاى عين توسط شخص ثالث
و اگر مانع از تسليم يا استيفاى منفعت، ظالم ديگرى بود، قبل از قبض عين، خيار فسخ براى مستأجر ثابت است؛ و با امضا، رجوع مى نمايد به ظالم در بدل منفعت مستوفات يا فايته در يد او؛ و در بعض صور که تأخيرِ تسليمْ واجب مقدمى از جانب موجر باشد، جواز رجوع (در صورت التزام به عقد) به موجر و رجوع موجر به ظالم، خالى از وجه نيست.
و در صورت عدم تحقّق فسخ، اگر در اثناى مدتْ اعاده عين نمود، اظهر عدم سقوط خيار است؛ و جواز فسخ در بعض گذشته بالخصوص ـ به جهت استناد تبعيض و لوازم آن به ظالم ـ خالى از وجه نيست.و اگر منع از بقاى عين در يد مستاجر يا از انتفاع به آن، از قِبل ظالم ديگر بعد از تمام قبض از موجر بود، بطلان اجاره و خيار فسخ منتفى است، و فقط رجوع به ظالم در اجرت المثل منفعت مستوفات يا تالفه در يد غاصب مى نمايد، و اگر ظالم موجر بود، گذشت حکم آن.
انهدام مسکن مورد اجاره
اگر منهدم شد مسکن واقع در مورد اجاره و ممکن نشد اعاده آن و فوت شد امکان انتفاع به آن، اجاره منفسخ مى شود در آنچه بعد از انهدام از مدتْ باقيمانده است و موجر مستحق قسط گذشته از مسمّى است. و اگر ممکن شد اعاده آن و اعاده نمود به طورى که چيزى از منفعت فوت نشد، باطل نمى شود. و اگر از روى اختيار اعاده نکرد، حق فسخ براى مستأجر ثابت است.و هم چنين اگر اعاده کرد بعد از گذشتن مدتى از انهدام به طورى که متضرر بشود مستاجر از تبعّض منفعت، فسخ مى نمايد، و فقط مؤجر، قسط منفعت استيفا شده قبل از انهدام را از اجرت مقرره، مستحق است. و معتبرْ قدرت بر تسليم در زمان استيفاى منفعت واقع در مورد اجاره است نه در زمان عقد.
اتحاد تعذّر شرعى با عقلى در حکم
تعذّر شرعى در عدم جواز استيجار، مثل عقلى است، مثل استيجار براى کشيدن دندان صحيح بى غرض عقلايى مشروع، يا قطع يد صحيحه، يا استيجار جنب يا حايض براى کنس مسجدى با مباشرت آنها. و اگر در زمان اجاره، دندان ـ مثلاً ـ درد داشت و در زمان کشيدن آن، درد آن ساکن شد به طورى که سلامت آن کشف شد، اجاره منفسخ است.
دايره اختيار زن در استيجار
و مى تواند زن اجاره بدهد خودش را بدون اذن شوهر، در آنچه منافات با حق استمتاع زوج ندارد و معلوم است عدم منافات آن. و هم چنين در منافى با اذن زوج. و در اجاره صحيحه بدون اذن، اگر حادث شد منافات به سبب اراده زوج استمتاع را در غير وقت احتمال، اظهر ثبوت خيار است براى مستأجر مطلع.
فرض غصب شخص بعد از تعلّق ذمّه او به اجاره براى عمل
و اگر اجاره در عمل ذمّى بود، پس غصب شخص ـ مثل غصب عبد خيّاط در اجاره براى خياطت، و غصب دابه از موجر قبل از قبض براى اجاره حمل ـ موجب بطلان يا خيار نيست بلکه موجب مطالبه بدل از موجر است، و اگر ابدال متعذر شد، خيار ثابت است در صورت فوت متعلّق برتقدير عدم فسخ يا امضا.
بقاى اجاره با فرض غصبِ عين بعد از قبض
و اگر بعد از قبض، غاصبْ عين را غصب نمود، مستاجر از غاصبْ اجرت المثل فايت از منفعت را مطالبه مى نمايد و با مالک موجرْ قرار باقى است اگر چه غصب بعد از قبض در ابتداى مدت اجاره باشد.
حصول خوف عمومى و مانع از استيفاى منفعت يا تعريض مال به مخاطره اگر خوف عام حادث شد که مانع مستاجر از استيفاى منفعت و موجر در تعريض مال به مخاطره بود، پس در حکم تعذر انتفاع و تسليم است در وقت انتفاع، و اجاره منفسخ مى شود در مقدار حدوث به موجب خوف. و از اين قبيل است اجاره خانه در بلدى که به واسطه حدوث خوف، سکنى در آن ممکن نشود، که انفساخ يا خيار فسخ، متّجه است.و اگر خوفْ مختص به مستأجر باشد در استيفاى اعم از مباشرى، و ممکن نشد براى او استيفا و اجاره براى آن، پس مورد انفساخ است؛ و در بعض صور ـ مثل تعلق اجاره به استيفاى مباشرى که متعذر است بر مستأجر ـ محکوم به خيار است در صورت اشتراط مباشرت در عقد براى مشروط له؛ و اگر به نحو خصوصيّت متعلّق اجاره به مباشرت مستأجر باشد و ممکن بر او نباشد، انفساخ يا خيار فسخ براى مستأجر، خالى از وجه نيست.