احکام سرقفلى
از جمله معاملات متعارفه , سرقفلى است که مورد ابتلاء شده و بايد تشريح شود.
اساسا سرقفلى که به محل کسب تعلق مى گيرد, از اين لحاظاست که وجه اجاره محل کسب ترقى مى نمايد, و موجر نـمـى تـوانـد مـستاجر را از آن محل بيرون کند يا به غير متعارف مال الاجاره را بالا ببرد,وگاهى مـى شـود که يک مغازه يا يک محل کسب , سالهاى متمادى در دست مستاجر با همان مبلغ اجاره سابق مى ماند بدون اينکه به مال الاجاره دينارى اضافه شود, چون موجر نه قدرت دارد مستاجر را بيرون کند و نه اجاره را بيفزايد, در حالى که نظائر محل مزبور چندين برابر اجاره داده مى شود.
مسأله 1 :
اينگونه محل کسبها سه قسم است : در يک قسم آن , کسب کردن و سرقفلى گرفتن بـراى آن بـدون اذن و رضـاى مـالک , حرام , و دردو قسم ديگر, سرقفلى گرفتن مشروع است , و مـلاک مـشـروعيت و عدم مشروعيت آن اين است که در هر مورد که موجر حق تخليه و بالابردن مبلغ اجاره را داشته باشد و مستاجر به زور متکى شده نه به اجاره بيفزايد و نه تخليه کند, در اين مـورد سـرقـفلى گرفتن و کسب کردن درآن محل بدون رضاى صاحب ملک جايز نبوده و حرام است .
و در هر مورد که صاحب ملک حق بالا بردن وجه اجاره و يا تخليه را ندارد,سرقفلى گرفتن مـشروع و کسب کردن جايز است , و در مسائل بعد براى هر سه قسم , مثال واضحى ذکر مى شود تا مطلب واضح گردد.
مسأله 2 :
املاکى که در زمان سابق که صحبت سرقفلى در بين نبود و مالک مى توانست هر وقت مـدت اجـاره سرآمد, محل را تخليه و يا مبلغ اجاره را اضافه نمايد و مستاجر هم بايد تخليه يا مبلغ اجاره را زياد کند در همچو وقتى اجاره داده شده و هيچگونه شرطى و شروطى نسبت به افزايش وجـه اجـاره و تمديد مدت در بين نبوده , و بعدا از طرف دولت قانونى وضع شده که موجر نتواند مـلـک را تخليه و يا مبلغ اجاره را زيادنمايد, حال اگر مستاجر به اتکاء اين مساعدت دولت , محل مـزبور را خالى نمى کند و بر مبلغ اجاره هم نمى افزايد, در صورتى که نظائر آن محل که بعد از اين قـانـون اجاره داده مى شود چند برابر بيشتر است و به همين جهت , محل , سرقفلى پيدا کرده , در ايـن صـورت سرقفلى گرفتن مستاجرمشروع نبوده و تصرفاتش هم در محل مزبور بدون رضاى مالک حرام خواهد بود.
و لازم است در صورت مطالبه مالک , محل را تخليه کند.
مسأله 3 :
اشخاصى که مغازه اى را مى سازند و مبالغى خرج مى کنند و مبلغ اجاره مغازه مزبور در هر ماه مثلا ده هزار ريال ارزش دارد, ولى چون پول لازم دارند با رضا و رغبت خود, اين مغازه را به مدت يک سال به ماهى يک هزار ريال به علاوه مبلغ پانصد هزار ريال نقد اجاره داده و در ضمن شـرط مى کنند که تا زمانى که مستاجر در محل مزبور ساکن است , سال به سال اجاره را به همان يک هزار ريال تمديد نموده وحق افزودن را بر وجه اجاره نداشته باشند, و چنانچه مستاجر بخواهد محل اجاره را به ديگرى واگذار نمايد, موجر با همان شخص طبق اجاره مستاجر اول رفتار نمايد, يـعـنـى بـر مـبـلغ اجاره نيفزوده و سال به سال به همان مبلغ اول , اجاره را تجديد نمايد, در اين صورت مستاجر مى تواندمحل را به ديگرى واگذار نمايد و سرقفلى را که داده يا زيادتر يا کمتر در مـقـابـل تـخليه محل و رفع يد از سکونت در آن , از آن شخص که به اوواگذار کرده اخذ نمايد, و صـاحـب مـلـک حـق مـخـالفت نداشته چون مستاجر طبق شرطى که نموده به اخذ سرقفلى و واگذارى ذى حق خواهدبود و سرقفلى که گرفته مشروع است .
مسأله 4 :
کـسـانـى که مغازه اى مى سازند و مبالغى خرج نموده و به قيمت عادله روز اجاره مـى دهند وسرقفلى هم نمى گيرند, ولى در اجاره شرط مى نمايند که مادامى که مستاجر در آنجا ساکن است , حق تخليه و افزودن اجاره را ندارند و سال به سال بايد اجاره را تمديد نمايند و بامرور زمـان , اجـاره مـحل ترقى مى کند, در اين صورت مستاجر حق انتقال دادن به ديگرى را ندارد, و مـوجـر مـلـزم نـيست به انتقال به ديگرى رضايت بدهد, ولى شخص ثالثى به عنوان مشترى پيدا مى شود و مستاجر را تطميع نموده مى گويد: اگر شما اين محل را تخليه کنى صد هزار ريال مثلا من به شما مى دهم , آن وقت مى رود و مالک را راضى مى نمايد که مبلغى بگيرد و به همين شخص اجاره دهد, و آن شخص مبلغ صد هزارريال را به مستاجر اول داده و او تخليه کرده , سپس خود از مـالـک با دادن مبلغى که وعده نموده اجاره مى کند, مبلغ صد هزار ريال براى مستاجر اول حلال اسـت زيـرا کـه در مقابل انتقال محل مزبور چيزى نگرفته که ذى حق نباشد, بلکه فقط در مقابل تخليه محل , وجه را گرفته که حق داشت تخليه ننمايد و مشترى از صاحب ملک به اجاره محل را تـصـرف مى نمايد.
توضيح آنکه در اين صورت سرقفلى در مقابل تخليه محل است و اجاره محل از صاحب ملک است .
مسأله 5 :
شخصى محلى را اجاره مى نمايد و با مالک شرط مى کند که مالک حق بيرون کردن و تـخـلـيـه نمودن آن محل را نداشته باشد, فقطاينکه سال به سال يا ماه به ماه اجرت معمولى را از مـستاجر بگيرد, و ايضا مستاجر حق داشته باشد که حق سکناى خود را به ديگرى واگذارکند, در اين صورت نيز مستاجر مى تواند سرقفلى را به ديگرى بفروشد, يعنى مبلغى از کسى گرفته و حق خود را به او واگذار نمايد.