فسخ معامله
سوال 184 :
- دو نفر پس از معامله و توافق طرفين با حضور واسطه خبره قرار داد معامله‌اى را امضاء مى‌نمايند و بيعانه لازم هم از طرف خريدار به فروشنده داده مى‌شود که در ظرف مدّت و مهلت معيّن طرفين در محضر حاضر و معامله را بطور کامل انجام دهند، فروشنده هم به اعتبار قرارداد منعقده، از بيعانه دريافتى با کسى ديگر معامله نمى‌نمايد پس از چند ماه و انقضاء مدّت معيّنه، خريدار از انجام معامله طبق قرارداد منعقده منصرف شده و انصراف خود را کتبا به محضر اعلان مى‌نمايد و در اثر خلف وعده و نقض عهد و قرارداد، فروشنده متضرّر مى‌شود، حال آيا فروشنده شرعا حق دارد ضرر و زيان حاصله از تخلّف و نقض عهد را از خريدار مطالبه و وصول نمايد يا خير؟
استفتاءات، ج2، ص: 152
جواب:
- اگر معامله تمام شده و شرط خيار در آن نشده خريدار حق فسخ نداشته است و چنانچه شرط خيار شده باشد مى‌تواند عقد را فسخ کند و ضرر فروشنده را ضامن نيست.
سوال 185 :
- شخصى قطعه زمينى را از شخصى به صورت قولنامه‌اى که به امضاى طرفين معامله و بستگان فروشنده رسيد خريدارى نمود و به جز مبلغ صد هزار ريال که قرار شد در محضر پس از تنظيم سند رسمى پرداخت شود، بقيّه بهاى زمين را يک جا بفروشنده پرداخت و طبق قرار طرفين خريدار قبل از تهيّه سند محضرى زمين را عمارت نمود ولى قبل از رفتن به محضر، فروشنده بر اثر مرگ ناگهانى در گذشت و تهيّه سند موکول به انحصار وراثت متوفّى شد. پس از انحصار وراثت، مادر متوفى وارث قانونى ايشان شناخته شده ولى حاضر نمى‌شود بقيّه بهاى زمين را دريافت و سند رسمى تنظيم و تسليم فروشنده نمايد. مستدعى است تکليف را از نظر شرعى و قانونى اعلام فرمائيد.
جواب:
- اگر معامله تمام شده و لو به معاطات و قرار شده که در محضر انتقال سند بدهند بايد ورثه عمل کنند.
سوال 186 :
- شخصى خانه‌اى را طبق موازين اسلام خريد، و 2/ 3 پول آن را به مالک داد، و بنا شد 1/ 3 پول خانه را در دفتر خانه رسمى پس از تنظيم سند پرداخت کند، پس از 9 ماه فروشنده به بهانه‌هاى مختلف از جمله گران شدن منزل از
استفتاءات، ج2، ص: 153
استفتاءات ج2 164 ج ..... ص : 164
حضور در دفتر و انتقال سند خوددارى مى‌کند، آيا شرعا حق چنين عملى را دارد يا خير؟
جواب:
- اگر معامله تمام شده حقّ برگشت ندارد، مگر خيار فسخ شرط شده باشد.
سوال 187 :
- شخصى با شخصى ديگر دو قطعه زمين مزروعى آبى معامله قطعى نموده‌اند و فروشنده خود مدرک سپرده و از کل قيمت سه چهارم را از خريدار اخذ و بقيه را نزد مشترى گذاشته تا بعد از دادن سند دريافت نمايد خواهشمند است اولا بفرماييد: معامله چه صورت دارد؟ ثانيا فروشنده که با ميل خود ملک فوق را که از چندين سال قبل تحويل خريدار داده و بهره بردارى شده است حق فسخ دارد يا خريدار؟ يک چهارم قيمت که در نزد مشترى با شرط و رضاى فروشنده در عوض سپردن سند رسمى باقى است فروشنده مى‌تواند ادعاى يک چهارم اجرت را از خريدار بنمايد يا خير؟
جواب:
- در فرض مذکور معامله صحيح است و بدون وجود يکى از اسباب خيار هيچ يک از طرفين حق فسخ ندارد، و فروشنده فقط اصل قسط باقى مانده را حق دارد.
سوال 188 :
- در رژيم سابق افراد پولدار زمينهاى زراعتى را از زارعين به قيمت ارزان خريدارى و آنها را به قطعات کوچکتر تقسيم و به قيمت گرانتر به افراد بى‌بضاعت و کم درآمد فروخته‌اند و به اين وسيله همه اندوخته
استفتاءات، ج2، ص: 154
گذشته آنها و مبلغى هم به اقساط از آنها گرفته‌اند ولى حالا اين زمينها به درد اين ضعفا نمى‌خورد؛ زيرا نه در محدوده شهر است که به درد ساختمان بخورد و نه امکان دارد که در آنجا زراعت نمايند زيرا نه اين مقدار زمين صرفه زراعت دارد و نه اينها قدرت زراعت کردن را دارند لذا با توجه به اينکه اين گونه فروشندگان داراى ثروت زيادى بوده و از اين راه نيز ثروت فراوانى اندوخته‌اند ولى خريداران اين زمينها از اول فقير بوده و در اين معامله نيز چيزى در دست ندارند آيا با توجه به مراتب فوق اين فروشندگان موظف نيستند وجوه دريافتى را با بهم زدن معامله به خريداران پس بدهند؟
جواب:
- [هيچکس] بعد از تمام شدن معامله حق بهم‌زدن آن را ندارد مگر يکى از اسباب خيار در بين باشد.
سوال 189 :
- اينجانب در اواخر سال 1358 آپارتمانى را با پرداخت پنجاه هزار تومان قولنامه نمودم و قرار شد بقيّه وجه را نيز در دفتر خانه پس از تنظيم سند قطعى پرداخت نمايم، در خلال اين مدّت در آپارتمان سکونت کرده و مبالغى هم در آن خرج نموده‌ام ليکن مالک بنا به عللى حاضر به انجام معامله نيست و حاضر است علاوه بر رد پنجاه هزار تومان دريافتى، پنجاه هزار تومان هم بابت استنکاف از انجام معامله طبق قولنامه بپردازد و تقاضاى تخليه نموده است؛ من چون در اين آپارتمان با خانواده‌ام به عبادت مى‌پردازم تمنا دارم نظرتان را راجع به مسائل زير اعلام فرماييد:
1- آيا با اينکه بقيه مبلغ را از روز نخست نقدا نگهدارى نموده‌ام تا پس از تنظيم سند به مالک بپردازم محل سکونتم غصبى است يا خير؟
2- شرعا مکلف به تخليه مى‌باشم يا خير؟
3- چنانچه مکلف به تخليه مى‌باشم آيا بابت اين مدّت که آپارتمان را
استفتاءات، ج2، ص: 155
در اختيار دارم شرعا بايد اجرت المثل بپردازم يا خير؟
جواب:
- 1 و 2 و 3- اگر معامله تمام شده و شرط خيار براى خريدار يا فروشنده نشده حق فسخ معامله را ندارد مگر اينکه مغبون باشد که در صورت جهل به آن خيار غبن دارد. و نماز شما در خانه اشکال ندارد ولى در صورت تمام نشدن معامله يا اشتراط خيار يا وجود غبن که مى‌توانيد معامله را فسخ کنيد و در صورت فسخ، بايد خانه را تخليه کنيد و نماز شما بعد از فسخ و در صورت اوّل مطلقا حکم نماز در خانه غصبى را دارد و نسبت به مدتى که بعد از فسخ و در صورت اول مطلقا در خانه سکونت کرده‌ايد اجرت المثل بدهکاريد.
سوال 190 :
- فروشنده و خريدارى معامله‌اى را دال بر خريد قطعى يک باب آپارتمان با توضيحات زير انجام داده‌اند که مستدعى است نظر شرعى خود را مرحمت فرماييد: 1- تا کنون که حدود شش ماه از وقت تخليه مى‌گذرد فروشنده آپارتمان را تحويل نداده آيا مسؤول خواهد بود يا خير؟ 2- آيا فروشنده مى‌تواند پس از مدت يک سال و با دريافت تمامى مبلغ معامله را بدون رضايت خريدار فسخ کند يا خير؟
جواب:
- در صورت تمام شدن معامله فروشنده مبيع را بايد تحويل دهد و بدون وجود يکى از اسباب خيار، حق فسخ ندارد.
استفتاءات، ج2، ص: 156
سوال 191 :
- شخصى چند سال قبل ملکى را به شخصى فروخته و خريدار از پرداخت وجه آن به عللى گوناگون امتناع نموده و فروشنده ملک، معامله را فسخ کرده ولى خريدار بعد از فسخ معامله تا حال نسبت به استرداد ملک اقدام نکرده و اکنون پس از سالها مدعى است که بايد همان وجه معامله ملک را بپردازد ولى فروشنده مدعى است آن معامله را فسخ کرده بايد عين ملک را پس بدهد مستدعى است جواب را مرقوم فرماييد؟
جواب:
- در صورتى که فروشنده ملک را به قبض خريدار داده مجرد تأخير پرداخت ثمن موجب خيار فسخ نمى‌شود بنابر اين اگر از ناحيه ديگرى خيار فسخ نداشته معامله لازم است و فروشنده، ثمن معامله را حق دارد. بلى اگر از جهت ديگر خيار فسخ داشته و فسخ کرده مى‌تواند ملک را پس بگيرد.
سوال 192 :
- اينجانب قصد شرکت در قرعه کشى واگذارى آپارتمان را داشتم و اطلاع پيدا کردم که يکى از دوستان من شرکت کرده و خانه‌اى هم به اسم او در آمده است و وقتى قصد خود را جهت شرکت در قرعه کشى با وى در ميان گذاشتم گفت اگر مى‌خواهى خانه را به شما مى‌دهم و گرنه من آن را پس مى‌دهم (به علت دورى راه و قسط زياد و غيره) و من هم قبول کردم و قرار شد که چنانچه وامى گرفتم به ايشان بدهم و آن مبلغى را که ايشان جهت خانه پيش پرداخت کرده بود به وى دادم و قرار شد باقى مانده را بعدا بدهم و در خانه نشستم و ماهيانه اقساط آن را پرداختم و تمامى آنها را به اسم ايشان دادم حال پس از يک سال مى‌گويد: چون براى من وام نگرفته‌اى خانه را پس بده يا وام بگير. اکنون از نظر شرع خانه مال کدام
استفتاءات، ج2، ص: 157
يک از ما است با توجه به اينکه اگر من خانه را نمى‌گرفتم ايشان مصمم به پس دادن آن بودند و اگر خانه مال او است اگر من آن را تخليه کنم آيا شرعا مى‌توانم اقساط پرداختى و مخارجى را که به حساب اينکه خانه مال خودم است کرده‌ام از ايشان بگيرم؟
جواب:
- اگر ساختمان را شرعا مالک و مجاز در فروش بوده و به شما فروخته بدون حق فسخ نمى‌تواند از شما پس بگيرد و اگر مالک نبوده و مالک شرعى ساختمان معامله را امضا نکرده ساختمان به مالک شرعى آن بر مى‌گردد و پولى که بابت اقساط داده‌ايد به شما باز مى‌گردد و اجرة المثل مدّت سکونت در آن خانه را ضامن هستيد و اگر نزاعى در بين است به محاکم قضائى مراجعه نماييد.
سوال 193 :
- معامله شش دانگ يک باب خانه با مشخصات کامل به مبلغ معين که متجاوز از نهصد هزار تومان مى‌باشد انجام شده و بين فروشنده و خريدار شرط شده که از مبلغ بالا دويست و پنجاه هزار تومان نقدا پرداخت شود که پرداخت شده و فروشنده دريافت کرده و مبلغ سيصد هزار تومان در دو قسط معيّن پرداخت شود و بقيه هم به عوض سيصد و پنجاه هزار تومان ديگر دو قطعه زمين که هر يک مساحت آن با طول و ابعاد و محل، مشخّص و معين شده و در سند مشروحا ذکر گرديده و طرفين تراضى به انجام معامله نموده و معامله هم انجام گرفته و سند عادى هم نوشته شده و طرفين معامله و شهود
استفتاءات، ج2، ص: 158
حاضر در مجلس، ذيل سند را امضا نموده‌اند بنابر اين چون معامله با رعايت جهات اسلامى و شهود انجام پذيرفته آيا مى‌توان بعد از مدتى به عنوان اينکه قيمت زمين در سند نوشته نشده ولى براى اصحاب معامله [قيمت] مجهول نبوده- معامله را برهم زد و کان لم يکن تلقى کرد؟
جواب:
- در فرض سوال اگر زمين مشخص و معلوم است معامله صحيح و شرط نافذ است.
سوال 194 :
- اگر کسى کالايى را فروخت و وجه آن را کاملا دريافت نمود و حواله انبار صادر کرد ولى مسؤول انبار به عللى موفق به تحويل به موقع کالا نشد، هرگاه فروشنده بخواهد از معامله منصرف و وجه را مسترد نمايد آيا رضايت خريدار شرط است يا خير؟
جواب:
- فروشنده بايد مبيع را تحويل خريدار دهد و بدون رضايت مشترى حق فسخ معامله و برگرداندن پول را ندارد مگر آنکه يکى از اسباب خيار در بين باشد.
سوال 195 :
- اينجانب با رضايت سه شريک خود، آپارتمان خود را با شخصى قولنامه کرده و در قولنامه قيد شده که حداکثر تا فلان موقع مدارک لازم جهت انتقال آپارتمان را حاضر کنم که حاضر هم گردانيدم ولى خريدار به علت قوانين جارى کشور نتوانست در موعد مقرر مجوّز را کسب کند و براى معامله حاضر گردد مدتى گذشت تا اينکه به علت خالى بودن آپارتمان
استفتاءات، ج2، ص: 159
از طرف سازمان مسکن اخطار کردند، سه شريک بنده اظهار داشتند شرعا موعد مقرر معامله در قولنامه تمام شده و از طرف سازمان مسکن هم اخطار کرده‌اند و در اين شرايط خالى گذاردن آپارتمان صحيح نيست لذا آن را به اجاره داديم ولى خريدار پس از مدتى به اينجانب مراجعه و تقاضاى جريمه و انجام معامله را دارد آيا ما فروشندگان، شرعا موظف هستيم بعد از گذشت موعد مقرر آپارتمان را واگذار نماييم يا خير؟
جواب:
- معامله فروش و خريد اگر شرعا انجام گرديد و تنها بنا شد انتقال سند و پرداخت بقيه پول در تاريخ مقرر انجام گيرد بدون اينکه حق فسخى براى فروشنده شرط شده باشد ملک و اجاره مدت واگذار به غير شده متعلق به خريدار است و وجهى که شرط شده در صورت تأخير در انتقال سند خريدار به فروشنده بپردازد خريدار طبق شرط بايد به فروشنده بپردازد ولى اگر معامله شرعا انجام نشده فقط قول فروش و خريد داده شده اختيار ملک با فروشنده است.
سوال 196 :
- سالها است که شرکت خوراک وابسته به گروه صنعتى مينو براى کارکنان خود از کمپانى اتومبيل خريدارى کرده و به آنها مى‌فروشد اکنون هيئت مديره تصميم گرفته که تحويل ماشين به کارمندان به طور امانى صورت گيرد و از دريافت قسط خوددارى گردد و مى‌خواهند اين تصميم را مشمول افرادى که در سال گذشته با مقررات گذشته ماشين گرفته‌اند نيز بنمايند ولى اين مسأله مورد اعتراض قرار گرفته و طبق قوانين مملکتى قانون عطف به ما سبق نمى‌گردد. و آئين نامه تصميم جديد هم از
استفتاءات، ج2، ص: 160
روز اعلام، قابل اجراست و ماههاست که ماشين فروخته شده به کارمند در تصرف اوست آيا چنين تصميمى خلاف شرع و عرف است يا نه؟
جواب:
- معامله اگر با مراعات ضوابط شرعى انجام گرفته بدون حق شرعى فسخ نمى‌توانند آن را تغيير دهند.
سوال 197 :
- شخصى قريب يازده سال قبل برابر سند عادى زمينى را فروخته و ثمن آن را دريافت داشته، خريدار در مورد معامله از يازده سال قبل اعيانى احداث نموده و از تاريخ معامله در يد و تصرف خريدار قرار گرفته آيا اکنون مى‌تواند از معامله منصرف و در مقام طرح دعوى بر آيد يا نه؟
جواب:
- معامله واقعه محکوم به صحت است مگر خلاف آن ثابت شود و مرجع رسيدگى دادگاههاى صالحه است.
سوال 198 :
- اگر کسى باغى را بفروشد و خريدار هم مدرک کتبى عادى و شاهد داشته باشد آيا بايع مى‌تواند پس از مدتى بگويد بايد باغ را به من برگردانى در صورتى که تمام ثمن پرداخت شده است؟
جواب:
- بعد از تمام شدن معامله، بدون اينکه خيارى در بين باشد نمى‌تواند فسخ کند.
استفتاءات، ج2، ص: 161
سوال 199 :
- شخصى از شخصى بيست تن جنس خريده که قيمت کلى آن 750000 ريال مى‌شود بدون اينکه جنس را وزن کند و تحويل بگيرد 100000 ريال بيعانه داده و قرار شده بقيه وجه را بياورد و جنس را تحويل بگيرد بعد از مدت طولانى که جنس مورد نظر ارزان شده و فروشنده با اتکا به قول شخص خريدار جنس را نفروخته است آمده تقاضاى فسخ معامله را مى‌نمايد و مطالبه بيعانه را مى‌کند در اين صورت وظيفه طرفين چيست؟
جواب:
- اگر معامله تمام شده حق فسخ ندارد مگر آنکه در ضمن معامله شرطى شده باشد.
سوال 200 :
- چند برادر که چند قطعه زمين از پدر ارث برده‌اند در حالتى که بعضى از آنها صغير و بعضى غائب بوده‌اند برادر بزرگ يک قطعه زمين را قبل از قسمت به شخصى فروخته و قيمت زمين را اخذ نموده و به مصرف معيشت مشترک رسانيده بعد از آنکه برادر صغير، کبير و برادر غائب، حاضر شده نه مشترى از اينها در خواست اجازه نموده و نه برادر بايعش و نه آنها متوجه و ملتفت بوده‌اند که شرعا حق دارند بيع مزبور را اجازه نکنند به اين عنوان زمين تا مدت بيست سال يا بيشتر در دست مشترى مى‌ماند حالا که مشترى فوت کرده ادعا دارند که ما بيع مزبور را اجازه نکرده‌ايم و حق زمين خود را از ورثه مشترى فسخ مى‌کنيم ورثه مشترى مدعى هستند که حق نداريد؛ زيرا شما در اين مدت طولانى ساکت بوده‌ايد و ادعاى فسخ نکرده‌ايد و ماليات را دولت از ما اخذ کرده آيا اين دو برادر حق فسخ دارند يا خير؟
استفتاءات ج2 160 س 196 ..... ص : 159
حضور در دفتر و انتقال سند خوددارى مى‌کند، آيا شرعا حق چنين عملى را دارد يا خير؟
جواب:
- اگر معامله تمام شده حقّ برگشت ندارد، مگر خيار فسخ شرط شده باشد.
سوال 187 :
- شخصى با شخصى ديگر دو قطعه زمين مزروعى آبى معامله قطعى نموده‌اند و فروشنده خود مدرک سپرده و از کل قيمت سه چهارم را از خريدار اخذ و بقيه را نزد مشترى گذاشته تا بعد از دادن سند دريافت نمايد خواهشمند است اولا بفرماييد: معامله چه صورت دارد؟ ثانيا فروشنده که با ميل خود ملک فوق را که از چندين سال قبل تحويل خريدار داده و بهره بردارى شده است حق فسخ دارد يا خريدار؟ يک چهارم قيمت که در نزد مشترى با شرط و رضاى فروشنده در عوض سپردن سند رسمى باقى است فروشنده مى‌تواند ادعاى يک چهارم اجرت را از خريدار بنمايد يا خير؟
جواب:
- در فرض مذکور معامله صحيح است و بدون وجود يکى از اسباب خيار هيچ يک از طرفين حق فسخ ندارد، و فروشنده فقط اصل قسط باقى مانده را حق دارد.
سوال 188 :
- در رژيم سابق افراد پولدار زمينهاى زراعتى را از زارعين به قيمت ارزان خريدارى و آنها را به قطعات کوچکتر تقسيم و به قيمت گرانتر به افراد بى‌بضاعت و کم درآمد فروخته‌اند و به اين وسيله همه اندوخته
استفتاءات، ج2، ص: 154
گذشته آنها و مبلغى هم به اقساط از آنها گرفته‌اند ولى حالا اين زمينها به درد اين ضعفا نمى‌خورد؛ زيرا نه در محدوده شهر است که به درد ساختمان بخورد و نه امکان دارد که در آنجا زراعت نمايند زيرا نه اين مقدار زمين صرفه زراعت دارد و نه اينها قدرت زراعت کردن را دارند لذا با توجه به اينکه اين گونه فروشندگان داراى ثروت زيادى بوده و از اين راه نيز ثروت فراوانى اندوخته‌اند ولى خريداران اين زمينها از اول فقير بوده و در اين معامله نيز چيزى در دست ندارند آيا با توجه به مراتب فوق اين فروشندگان موظف نيستند وجوه دريافتى را با بهم زدن معامله به خريداران پس بدهند؟
جواب:
- [هيچکس] بعد از تمام شدن معامله حق بهم‌زدن آن را ندارد مگر يکى از اسباب خيار در بين باشد.
سوال 189 :
- اينجانب در اواخر سال 1358 آپارتمانى را با پرداخت پنجاه هزار تومان قولنامه نمودم و قرار شد بقيّه وجه را نيز در دفتر خانه پس از تنظيم سند قطعى پرداخت نمايم، در خلال اين مدّت در آپارتمان سکونت کرده و مبالغى هم در آن خرج نموده‌ام ليکن مالک بنا به عللى حاضر به انجام معامله نيست و حاضر است علاوه بر رد پنجاه هزار تومان دريافتى، پنجاه هزار تومان هم بابت استنکاف از انجام معامله طبق قولنامه بپردازد و تقاضاى تخليه نموده است؛ من چون در اين آپارتمان با خانواده‌ام به عبادت مى‌پردازم تمنا دارم نظرتان را راجع به مسائل زير اعلام فرماييد:
1- آيا با اينکه بقيه مبلغ را از روز نخست نقدا نگهدارى نموده‌ام تا پس از تنظيم سند به مالک بپردازم محل سکونتم غصبى است يا خير؟
2- شرعا مکلف به تخليه مى‌باشم يا خير؟
3- چنانچه مکلف به تخليه مى‌باشم آيا بابت اين مدّت که آپارتمان را
استفتاءات، ج2، ص: 155
در اختيار دارم شرعا بايد اجرت المثل بپردازم يا خير؟
جواب:
- 1 و 2 و 3- اگر معامله تمام شده و شرط خيار براى خريدار يا فروشنده نشده حق فسخ معامله را ندارد مگر اينکه مغبون باشد که در صورت جهل به آن خيار غبن دارد. و نماز شما در خانه اشکال ندارد ولى در صورت تمام نشدن معامله يا اشتراط خيار يا وجود غبن که مى‌توانيد معامله را فسخ کنيد و در صورت فسخ، بايد خانه را تخليه کنيد و نماز شما بعد از فسخ و در صورت اوّل مطلقا حکم نماز در خانه غصبى را دارد و نسبت به مدتى که بعد از فسخ و در صورت اول مطلقا در خانه سکونت کرده‌ايد اجرت المثل بدهکاريد.
سوال 190 :
- فروشنده و خريدارى معامله‌اى را دال بر خريد قطعى يک باب آپارتمان با توضيحات زير انجام داده‌اند که مستدعى است نظر شرعى خود را مرحمت فرماييد: 1- تا کنون که حدود شش ماه از وقت تخليه مى‌گذرد فروشنده آپارتمان را تحويل نداده آيا مسؤول خواهد بود يا خير؟ 2- آيا فروشنده مى‌تواند پس از مدت يک سال و با دريافت تمامى مبلغ معامله را بدون رضايت خريدار فسخ کند يا خير؟
جواب:
- در صورت تمام شدن معامله فروشنده مبيع را بايد تحويل دهد و بدون وجود يکى از اسباب خيار، حق فسخ ندارد.
استفتاءات، ج2، ص: 156
سوال 191 :
- شخصى چند سال قبل ملکى را به شخصى فروخته و خريدار از پرداخت وجه آن به عللى گوناگون امتناع نموده و فروشنده ملک، معامله را فسخ کرده ولى خريدار بعد از فسخ معامله تا حال نسبت به استرداد ملک اقدام نکرده و اکنون پس از سالها مدعى است که بايد همان وجه معامله ملک را بپردازد ولى فروشنده مدعى است آن معامله را فسخ کرده بايد عين ملک را پس بدهد مستدعى است جواب را مرقوم فرماييد؟
جواب:
- در صورتى که فروشنده ملک را به قبض خريدار داده مجرد تأخير پرداخت ثمن موجب خيار فسخ نمى‌شود بنابر اين اگر از ناحيه ديگرى خيار فسخ نداشته معامله لازم است و فروشنده، ثمن معامله را حق دارد. بلى اگر از جهت ديگر خيار فسخ داشته و فسخ کرده مى‌تواند ملک را پس بگيرد.
سوال 192 :
- اينجانب قصد شرکت در قرعه کشى واگذارى آپارتمان را داشتم و اطلاع پيدا کردم که يکى از دوستان من شرکت کرده و خانه‌اى هم به اسم او در آمده است و وقتى قصد خود را جهت شرکت در قرعه کشى با وى در ميان گذاشتم گفت اگر مى‌خواهى خانه را به شما مى‌دهم و گرنه من آن را پس مى‌دهم (به علت دورى راه و قسط زياد و غيره) و من هم قبول کردم و قرار شد که چنانچه وامى گرفتم به ايشان بدهم و آن مبلغى را که ايشان جهت خانه پيش پرداخت کرده بود به وى دادم و قرار شد باقى مانده را بعدا بدهم و در خانه نشستم و ماهيانه اقساط آن را پرداختم و تمامى آنها را به اسم ايشان دادم حال پس از يک سال مى‌گويد: چون براى من وام نگرفته‌اى خانه را پس بده يا وام بگير. اکنون از نظر شرع خانه مال کدام
استفتاءات، ج2، ص: 157
يک از ما است با توجه به اينکه اگر من خانه را نمى‌گرفتم ايشان مصمم به پس دادن آن بودند و اگر خانه مال او است اگر من آن را تخليه کنم آيا شرعا مى‌توانم اقساط پرداختى و مخارجى را که به حساب اينکه خانه مال خودم است کرده‌ام از ايشان بگيرم؟
جواب:
- اگر ساختمان را شرعا مالک و مجاز در فروش بوده و به شما فروخته بدون حق فسخ نمى‌تواند از شما پس بگيرد و اگر مالک نبوده و مالک شرعى ساختمان معامله را امضا نکرده ساختمان به مالک شرعى آن بر مى‌گردد و پولى که بابت اقساط داده‌ايد به شما باز مى‌گردد و اجرة المثل مدّت سکونت در آن خانه را ضامن هستيد و اگر نزاعى در بين است به محاکم قضائى مراجعه نماييد.
سوال 193 :
- معامله شش دانگ يک باب خانه با مشخصات کامل به مبلغ معين که متجاوز از نهصد هزار تومان مى‌باشد انجام شده و بين فروشنده و خريدار شرط شده که از مبلغ بالا دويست و پنجاه هزار تومان نقدا پرداخت شود که پرداخت شده و فروشنده دريافت کرده و مبلغ سيصد هزار تومان در دو قسط معيّن پرداخت شود و بقيه هم به عوض سيصد و پنجاه هزار تومان ديگر دو قطعه زمين که هر يک مساحت آن با طول و ابعاد و محل، مشخّص و معين شده و در سند مشروحا ذکر گرديده و طرفين تراضى به انجام معامله نموده و معامله هم انجام گرفته و سند عادى هم نوشته شده و طرفين معامله و شهود
استفتاءات، ج2، ص: 158
حاضر در مجلس، ذيل سند را امضا نموده‌اند بنابر اين چون معامله با رعايت جهات اسلامى و شهود انجام پذيرفته آيا مى‌توان بعد از مدتى به عنوان اينکه قيمت زمين در سند نوشته نشده ولى براى اصحاب معامله [قيمت] مجهول نبوده- معامله را برهم زد و کان لم يکن تلقى کرد؟
جواب:
- در فرض سوال اگر زمين مشخص و معلوم است معامله صحيح و شرط نافذ است.
سوال 194 :
- اگر کسى کالايى را فروخت و وجه آن را کاملا دريافت نمود و حواله انبار صادر کرد ولى مسؤول انبار به عللى موفق به تحويل به موقع کالا نشد، هرگاه فروشنده بخواهد از معامله منصرف و وجه را مسترد نمايد آيا رضايت خريدار شرط است يا خير؟
جواب:
- فروشنده بايد مبيع را تحويل خريدار دهد و بدون رضايت مشترى حق فسخ معامله و برگرداندن پول را ندارد مگر آنکه يکى از اسباب خيار در بين باشد.
سوال 195 :
- اينجانب با رضايت سه شريک خود، آپارتمان خود را با شخصى قولنامه کرده و در قولنامه قيد شده که حداکثر تا فلان موقع مدارک لازم جهت انتقال آپارتمان را حاضر کنم که حاضر هم گردانيدم ولى خريدار به علت قوانين جارى کشور نتوانست در موعد مقرر مجوّز را کسب کند و براى معامله حاضر گردد مدتى گذشت تا اينکه به علت خالى بودن آپارتمان
استفتاءات، ج2، ص: 159
از طرف سازمان مسکن اخطار کردند، سه شريک بنده اظهار داشتند شرعا موعد مقرر معامله در قولنامه تمام شده و از طرف سازمان مسکن هم اخطار کرده‌اند و در اين شرايط خالى گذاردن آپارتمان صحيح نيست لذا آن را به اجاره داديم ولى خريدار پس از مدتى به اينجانب مراجعه و تقاضاى جريمه و انجام معامله را دارد آيا ما فروشندگان، شرعا موظف هستيم بعد از گذشت موعد مقرر آپارتمان را واگذار نماييم يا خير؟
جواب:
- معامله فروش و خريد اگر شرعا انجام گرديد و تنها بنا شد انتقال سند و پرداخت بقيه پول در تاريخ مقرر انجام گيرد بدون اينکه حق فسخى براى فروشنده شرط شده باشد ملک و اجاره مدت واگذار به غير شده متعلق به خريدار است و وجهى که شرط شده در صورت تأخير در انتقال سند خريدار به فروشنده بپردازد خريدار طبق شرط بايد به فروشنده بپردازد ولى اگر معامله شرعا انجام نشده فقط قول فروش و خريد داده شده اختيار ملک با فروشنده است.
سوال 196 :
- سالها است که شرکت خوراک وابسته به گروه صنعتى مينو براى کارکنان خود از کمپانى اتومبيل خريدارى کرده و به آنها مى‌فروشد اکنون هيئت مديره تصميم گرفته که تحويل ماشين به کارمندان به طور امانى صورت گيرد و از دريافت قسط خوددارى گردد و مى‌خواهند اين تصميم را مشمول افرادى که در سال گذشته با مقررات گذشته ماشين گرفته‌اند نيز بنمايند ولى اين مسأله مورد اعتراض قرار گرفته و طبق قوانين مملکتى قانون عطف به ما سبق نمى‌گردد. و آئين نامه تصميم جديد هم از
استفتاءات، ج2، ص: 160
استفتاءات ج2 168 س 212 ..... ص : 167
روز اعلام، قابل اجراست و ماههاست که ماشين فروخته شده به کارمند در تصرف اوست آيا چنين تصميمى خلاف شرع و عرف است يا نه؟
جواب:
- معامله اگر با مراعات ضوابط شرعى انجام گرفته بدون حق شرعى فسخ نمى‌توانند آن را تغيير دهند.
سوال 197 :
- شخصى قريب يازده سال قبل برابر سند عادى زمينى را فروخته و ثمن آن را دريافت داشته، خريدار در مورد معامله از يازده سال قبل اعيانى احداث نموده و از تاريخ معامله در يد و تصرف خريدار قرار گرفته آيا اکنون مى‌تواند از معامله منصرف و در مقام طرح دعوى بر آيد يا نه؟
جواب:
- معامله واقعه محکوم به صحت است مگر خلاف آن ثابت شود و مرجع رسيدگى دادگاههاى صالحه است.
سوال 198 :
- اگر کسى باغى را بفروشد و خريدار هم مدرک کتبى عادى و شاهد داشته باشد آيا بايع مى‌تواند پس از مدتى بگويد بايد باغ را به من برگردانى در صورتى که تمام ثمن پرداخت شده است؟
جواب:
- بعد از تمام شدن معامله، بدون اينکه خيارى در بين باشد نمى‌تواند فسخ کند.
استفتاءات، ج2، ص: 161
سوال 199 :
- شخصى از شخصى بيست تن جنس خريده که قيمت کلى آن 750000 ريال مى‌شود بدون اينکه جنس را وزن کند و تحويل بگيرد 100000 ريال بيعانه داده و قرار شده بقيه وجه را بياورد و جنس را تحويل بگيرد بعد از مدت طولانى که جنس مورد نظر ارزان شده و فروشنده با اتکا به قول شخص خريدار جنس را نفروخته است آمده تقاضاى فسخ معامله را مى‌نمايد و مطالبه بيعانه را مى‌کند در اين صورت وظيفه طرفين چيست؟
جواب:
- اگر معامله تمام شده حق فسخ ندارد مگر آنکه در ضمن معامله شرطى شده باشد.
سوال 200 :
- چند برادر که چند قطعه زمين از پدر ارث برده‌اند در حالتى که بعضى از آنها صغير و بعضى غائب بوده‌اند برادر بزرگ يک قطعه زمين را قبل از قسمت به شخصى فروخته و قيمت زمين را اخذ نموده و به مصرف معيشت مشترک رسانيده بعد از آنکه برادر صغير، کبير و برادر غائب، حاضر شده نه مشترى از اينها در خواست اجازه نموده و نه برادر بايعش و نه آنها متوجه و ملتفت بوده‌اند که شرعا حق دارند بيع مزبور را اجازه نکنند به اين عنوان زمين تا مدت بيست سال يا بيشتر در دست مشترى مى‌ماند حالا که مشترى فوت کرده ادعا دارند که ما بيع مزبور را اجازه نکرده‌ايم و حق زمين خود را از ورثه مشترى فسخ مى‌کنيم ورثه مشترى مدعى هستند که حق نداريد؛ زيرا شما در اين مدت طولانى ساکت بوده‌ايد و ادعاى فسخ نکرده‌ايد و ماليات را دولت از ما اخذ کرده آيا اين دو برادر حق فسخ دارند يا خير؟
جواب:
- در صورتى که بعد از اطلاع به فروش قطعه زمين، رضايت به آن داده‌اند ولو به خيال اينکه عمل برادرشان صحيح و نافذ است حق فسخ ندارند.
استفتاءات، ج2، ص: 162
سوال 201 :
- من حدود يک سال قبل قراردادى براى ساختن دو دستگاه توليدى با شخصى امضا کردم که به مدت دو ماه تحويل دهم، اما به علت کمبودهاى غير منتظره اجناس و بيمارى نتوانستم در موعد مقرر دستگاه را تحويل نمايم ولى در اين مدت عمده کارهاى ساخت دستگاهها انجام گرفته به هر حال دو ماه بعد از زمان مقرر با اطلاع و پى گيرى خريدار دستگاه آماده تحويل شد، در اين زمان خريدار مدتى را فرصت خواست تا محلى را تهيّه و بعد دستگاه را تحويل بگيرد، حال بعد از مدت طويلى ادعا مى‌کند که دستگاههاى مزبور را نمى‌خواهد البته در عرف سازندگان ماشين آلات، هنگامى در اين گونه موارد معامله را باطل و يا ادعاى خسارت از طرف خريدار مورد قبول است که در قرارداد اينگونه قيد شود، ليکن در قرارداد منعقده چنين قيد نشده است حال آيا خريدار حق بهم زدن معامله و يا ادعاى خسارت را دارد يا نه؟ و آيا فروشنده حق گرفتن خسارت را دارد يا خير؟
جواب:
- اگر خريدار مغبون شده يا آنچه خريده معيوب باشد خيار دارد و در غير اين صورت حق فسخ ندارد مگر شرط خيار کرده باشند.
سوال 202 :
- شخصى با شرائط کامل و در حال هوش و عقل و صحت بدن، همه زمين خود را به دو دختر بالغ خود به بيع خيارى و جائزى به مدت يکسال خيار فروخته است شخص مذکور قبل از انقضاء مدت مذکور، فوت کرده است و دو همسر وى در هنگام فوت حامله بوده‌اند و بعد از فوت وى دو پسر به دنيا آورده‌اند حال آنکه شخص مذکور وصى هم نداشته است؛ آيا بيع خيارى زمين را اين دو پسر نوزاد، توسط کدام يک از اقارب و يا عدول مؤمنين، مى‌توانند قبل
استفتاءات، ج2، ص: 163
از انقضاء مدت خيار فسخ نمايند؟ در صورت عدم فسخ شرعى، بعد از بلوغ پسران، فسخ اين معامله چگونه است؟
جواب:
- حق خيار به تمام ورثه از جمله زن، ارث مى‌رسد ولى اعمال آن منوط به توافق تمام ورثه است و ولىّ شرعى صغير بدون موافقت ساير ورثه- از جمله دو دختر ميّت که خريدار زمين بوده‌اند نمى‌تواند فسخ کند و بعد از گذشتن مدت خيار، معامله لازم و غير قابل فسخ مى‌شود.
سوال 203 :
- شخصى زمينى را فروخت و خودش مسافرت کرد و در محلّ مسافرت فهميد که او مغبون واقع شده به غبن فاحش، به مشترى نامه نوشت که در اين معامله غبن واقع شده است لذا فسخ کردم؛ آيا اين فسخ نافذ است يا خير؟
جواب:
- کتابت تنها، فسخ نيست ولى اگر فسخ کرده و کتابت وسيله ابلاغ بوده، فسخ نافذ است.
سوال 204 :
- اگر با تنظيم قولنامه ملک به تصرف خريدار داده شد سپس مالک منصرف شد و راضى بر فروش نگرديد آيا پس از انصراف مالک و عدم رضايت او بر فروش، تصرف خريدار شرعا جايز است يا خير؟
استفتاءات، ج2، ص: 164
جواب:
- در صورتى که معامله تمام شده اگر شرط شده که با انصراف مالک معامله منفسخ باشد پس از آن تصرف خريدار بايد با رضايت فروشنده باشد.
سوال 205 :
- اينجانب دو باب ساختمان در حدود سه سال و نيم قبل با قولنامه از شخصى خريده‌ام و از همان روز اول در آن سکونت کرديم از قيمت اين دو ساختمان مبلغ چهار صد هزار تومان در اول، نقدا پرداخت شد و فروشنده متعهد شد حداکثر در مدت دو ماه کارهاى مقدماتى آن را انجام داده و براى انتقال سند در محضر حاضر و پس از انتقال سند بقيه بهاى پول را دريافت کند ولى به علّت تخلف در ساختمان که پارکينگ را تبديل به يک واحد ساختمانى نموده و نيز به علت گرفتن وام از بانک به نام خود براى همين ساختمان قادر به انتقال سند در محضر نيست اين آقاى فروشنده پس از مدت سه سال و نيم اکنون که بهاى اين دو ساختمان به بيش از دو برابر رسيده به اينجانب مراجعه نموده و اظهار مى‌دارد چون بقيّه بهاى مورد معامله را نپرداخته‌اى شرعا حق سکونت در آن را ندارى و بايد تخليه کرده و اجاره اين مدت را هم بپردازى آيا اين شخص مى‌تواند پس از سه سال و نيم معامله را بهم زده و ما را بيرون کند؟
جواب:
- اگر معامله شرعى هنگام نوشتن قولنامه انجام يافته و تخلف شرطى از طرف مشترى نشده فروشنده نمى‌تواند معامله را بهم بزند، و حق در خواست کرايه ندارد، و اگر نزاعى در بين است به مقامات صالحه رجوع نمائيد.
استفتاءات، ج2، ص: 165