اجاره، سرقفلی، رهن

اجاره، سرقفلی، رهن

قرار داد اجاره

اگر اجازه دهنده به مستأجر بگوید: « ملک خود را به تو اجاره دادم» و او بگوید: «قبول کردم»، صحیح است، و حتی اگر چیزی هم نگویند، بلکه صاحب مال به قصد اجاره دادن، آن را به مستأجر تحویل دهد و او هم به قصد اجاره کردن بگیرد، صحیح است؛ مثلاً کلید خانه را به او بدهد و او هم بگیرد. [1]

شرایط مالی که اجاره می‌دهند

چیزی که به اجاره داده می‌شود باید داری شرایطی باشد که از جمله آنهاست:

*‌ آن مال معین باشد، پس اگر بگوید یکی از اتاقهای این خانه با یکی از مغازه‌های این بازارچه را به تو اجاره می‌دهم. صحیح نیست.

*‌مستأجر باید آن را ببیند یا طوری خصوصیّات آن را برایش بگوید که کاملاً معلوم باشد.

*‌ از چیزهایی نباشد که با استفاده از آن، اصل مال از بین می‌رودف پس اجاره دادن نان و میوه و سایر خوراکی‌ها صحیح نیست. [2]

احکام اجاره

1ـ در اجاره باید مدت استفاده از مال، معین شده باشد؛ مثلاً بگوید «یک سال» یا «یک ماه». [3]

2ـ اگر صاحب مال چیزی را که اجاره داده تحویل دهد، هر چند مستأجر تحویل نگیرد یا اینکه تحویل بگیرد ولی تا آخر مدت اجاره از آن استفاده نکند، باید اجاره بها را بپردازد. [4]

3ـ اگر کسی کارگری بگیرد که در روز معینی کاری را انجام دهد؛ مثلاً اجرها را داخل ساختمان ببرد یا گچ بسازد و آن کارگر سرکار حاضر شود، هر چند کاری به او محوّل نکند؛ مثلاً آجر نباشد که داخل ساختمان ببرد، باید مزد او را بدهد. [5]

4ـ اگر خانه یا دکان یا اتاقی را اجاره کند و صاحب آن شرط کند که فقط خودش از آن استفاده کند، مستأجر نمی‌تواند آن را به دیگری اجاره بدهد. [6]

5ـ در اجارة منزل و مانند آنف پرداخت ودیعه برای کم کردن اجاره، اگر به حساب ودیعه اجاره را کم کند، حکم ربا را دارد. [7]

6ـ کودکانی که شاگردی می‌کنند و مزدشان بیش از خرجشان است، بر پدر واجب است که مازاد بر مخارج را حفظ کند و بعد از بلوغ به آنها بدهد. [8]

استفتاء

س ـ کارمند دولت جمهوری اسلامی گاهی از محل خدمت، بدون اجارة آن سازمان، برای تشییع جنازه یا مجلس ختم خارج می‌شود، آیا حقوقش چه صورتی دارد؟

ج ـ اگر از وظیفه کوتاهی نموده به مقداری که کوتاهی کرده مدیون است. [9]

س ـ آموزگاری پیمان بسته که در مقابل خدمت موظف 24 ساعت در هفته حقوق دریافت نماید، حال اگر بعضی ساعتها، کارهای شخصی انجام داده و دانش آموزان بدون معلم بوده‌اند ـ یا معلم دیگری جایش بوده است ـ آیا حق استفاده از حقوق را دارد و اگر بگیرد جایز است یا خیر؟ و اگر چنانچه مریض شود و آن ساعتی که می‌باید کار موظف انجام دهد که در مقابلش حقوق بگیرد، گرفتن آن مقدر پولی که در برابرش هیچگونه کاری انجام نداده است جایز و قابل تصرف است یا خیر؟

ج ـ تابع مقررات استخدامی است و اگر بر خلاف آن عمل نموده استحقاق اجرت ندارد. [10]

س ـ کارهای غیر مستقلی را که فرزند در خانه و برای امرار معاش انجام می‌دهد (چه در زمان بلوغ، یا غیر بلوغ) حق ادعای اجرت از پدر دارد یا نه؟

ج ـ اگر به دستور پدر نیست یا به قصد مجّان انجام می‌دهد، استحقاق اجرت ندارد. [11]

سرقفلی

به پولی یا چیزی که کسی به شخص دیگری بدهد تا خانه یا دکانی را که در اجارة او است به وی واگذار کند، سرقفلی گفته می‌شود.

1ـ شخصی که مدت اجاره‌اش تمام شده، اگر چیزی به عنوان سرقفلی از صاحب محل دریافت کند حرام است. [12]

2ـ اگر محلی را از شخصی اجاره کرده و حق داشته باشد که در مدت اجاره مکان را به دیگری اجاره دهد و در این مدت اجاره محل ترقیکرده می‌تواند آن محل را به شخصی به همان قیمت که اجاره کرده اجاره دهد و مبلغی هم به عنوان سرقفلی دریافت کند. [13]

3ـ اگر شخصی محلی را اجاره کند و با صاحبش شرط کند که مثلاً تا 20 سال اجارة محل را بالا نبرد و باز با او شرط کند که اگر محل را به دیگری اجاره داد او هم به همین نحو عمل کند  و همچنین شخص ثالث هم اگر خواست محل را به دیگری اجاره دهد همین نحو عمل کند و اجاره را بالا نبرد. در این صورت مستأجر اولی می‌تواند محل را به دیگری اجاره دهد و مبلغی به عنوان سر قفلی از او بگیرد که محل را به او تحویل دهد و سرقفلی بدین نحو حلال است و دومی به سومی و سومی به چهارمی بر حسب قرار تحویل دهد و از او به این عنوان سرقفلی بگیرد. [14]

رهن

رهن آن است که بدهکار، مقداری از مال خود را نزد طلبکار بگذارد تا اگر طلب او را نداد از آن مال طلب خود را به دست آورد. [15]

1ـ استفادة چیزی که گروه (رهن) می‌گذارند، مخصوص کسی است که آن را گرو گذاشته است. بنابراین گرو گیرنده، بدون اجازة صاحب مال نمی‌‌تواند در آن تصرف کند. [16]

2ـ طلبکار و بدهکار نمی‌توانند مالی را که در رهن است، بدون اجازة یکدیگر ملک کسی کنند؛ مثلاً بفروشند یا ببخشند. ولی اگر یکی از آنان، آن را بفروشد یا ببخشد و بعد دیگری بگوید: راضی هستم، اشکال ندارد. [17]

آنچه، امروز به عنوان رهن منزل یا مغازه به مالک پرداخت می‌شود، و بدین سبب مقداری از اجاره بها، کم می‌کنند، نه تنها رهن نیست، بلکه در برخی موارد کاری اشتباه است، به دو استفتاء توجه کنید:

استفتاء

س ـ شخصی خانه‌ای را به مبلغ ماهیانه پنج هزار و پانصد تومان اجاره می‌نماید و مبلغ یکصد هزار تومان به عنوان ودیعه به مالک می‌دهد که هنگام تخلیه پس بگیرد ولی ماهیانه مبلغ چهار هزار و پانصد تومان اجاره می‌پردازد و ماهی یک هزار تومان بابت پولی که ودیعه گذارده، کسر می‌نماید، چون دادن و گرفتن حرام است، لطفاً روشن نمایید، آیا کسر مبلغ یک هزار تومان صحیح بوده یا خیر؟ و اگر ربا محسوب می‌گردد، مستأجر مکلف به پرداخت آن می‌باشد یا خیر؟

ج ـ در فرض دوم اجاره صحیح است ولی باید تمام مال الاجاره را بدون کسر کردن مبلغی بپردازد. بلی اگر اجاره به مبلغ کمتر شده باشد و در ضمن اجاره شرط شود که پولی به صاحب خانه به عنوان ودیعه یا قرض یا غیر آن داده شود اشکال ندارد. [18]

س ـ شخصی مبلغ پنجاه هزار تومان به صاحبخانه‌ای داده است تا دو اتاق را رهن کند و دیگر اجاره نمی‌دهد، چه صورت دارد؟

ج ـ محکوم به رباست و اگر در اتاق تصرف کند، اجرت المثل را ضامن است. [19]

پرسش

1ـ آیا با تماس تلفنی بدون آنکه مال مورد اجاره را ببیند، می‌تواند آن را اجاره کند؟

2ـ اگر مستأجر به جهت عذری که برایش پیش آمده مثلاً زندانی شده و نتوانسته است که از ملک مورد اجاره استفاده کرده یا اجاره را فسخ کند، آیا اجاره بها را باید بپردازد؟

3ـ فرق سرقفلی با اجاره چیست؟ توضیح دهید.

4ـ رهن را توضیح داده و تفاوت آن را با آنچه هم اکنون در اجاره منزل مرسوم است بیان کنید.