سرقفلى
سوال 845 :
اين جانب سرقفلى يک باب مغازه قهوه خانه را در سال 1367 به مبلغ يک ميليون تومان خريدارى نموده ام. اخيراً به علّت تغيير شغل به خوار و بار فروشى، موجر اقدام به شکايت نموده و موفّق به اخذ صدور حکم تخليه توسّط دادگاه به استناد قانون روابط موجر و مستأجر، تصويب سال 1356 (يعنى قبل از انقلاب) گرديده است.
مادّه 14 بند 7 اين قانون مى گويد: «در صورت صدور حکم تخليه به دليل تغيير شغل کمترين وجهى به صاحب سرقفلى يا حقّ کسب و پيشه تعلّق نمى گيرد!» آيا اين حکم عادلانه است؟
جواب :
اگر در موقع اجاره، شغل خاصّى در سند اجاره قيد نشده باشد انتخاب شغل جديد براى شما مانعى ندارد; ولى اگر شغل خاصّى قيد شده، شما مى توانيد به شغل اوّل بازگرديد و محل و سرقفلى آن را براى خود حفظ کنيد، يا به نحوى با مالک تراضى نماييد.
سوال 846 :
مغازه اى را سرقفلى کرده ام، اجاره اش 300 تومان بوده است، بعد از پنج سال مالک گفت اجاره اش کم است، 400 تومان نموديم، بعد از پنج سال ديگر مبلغ اجاره را پانصد تومان نموديم، حال بعد از پنج سال سوّم مى گويد: «بايد ماهى هزار تومان بدهيد»، در صورتى که قانون مى گويد هر سه سال 20 درصد اضافه شود و يا اين که کارشناس قيمت را مشخّص کند; ولى او نه به 20 درصد قانع مى شود و نه کارشناس مى آورد، آيا اين مبلغ براى ايشان مباح است؟
جواب :
در صورتى که سرقفلى را پرداخته ايد بايد اجاره را به قيمت کارشناس بگيرد نه به ميل خود، و اگر با علم و اطّلاع طرفين از قانون 20% اجاره منعقد شده، لازم است معيار را همان بيست درصد قرار دهند.
سوال 847 :
اگر شخصى حقيقى يا حقوقى صاحب سرقفلى مکانى باشد، و مالک شخص ديگرى باشد، و مدّتى صاحب سرقفلى مستأجر آن ملک بوده است، ولى بعداً صاحب سرقفلى حقّ خود را به نفر سوّم صلح مى کند و صاحب ملک هم به همان نفر سوّم ملک را اجاره مى دهد; نفر سوّم به علّتى قرارداد با هر دو را فسخ مى نمايد، آيا از نظر شرعى صاحب اوّل سرقفلى مى تواند بدون اجازه و اذن در آن تصرّف کند؟ و اگر تصرّف او اشکال دارد لطفاً به سوالات زير پاسخ دهيد؟
الف) آيا تصرّف صاحب سرقفلى غاصبانه و عدوانى است؟
جواب :
در صورتى که نفر سوّم حقّ فسخ داشته، با فسخ کردن سرقفلى به نفر دوّم برمى گردد و ملک به نفر اوّل (صاحب اصلى) و اگر صاحب سرقفلى بخواهد در آن تصرّف کند بايد مجدّداً آن را اجاره کند.
ب) اگر تصرّف عدوانى است، آيا منافع مغصوبه بايد به «اعلى القيم» اخذ شود؟
جواب :
اگر قبل از اجاره مجدّد تصرّفى بنمايد بايد اجرت المثل را طبق عرف روز بدهد.
جواب :
در صورتى که تصرّف عدوانى باشد، آيا متصرّف مستحقّ تعزيرات شرعى مى باشد؟
جواب :
اگر آگاهانه تصرّف عدوانى کرده باشد مستحقّ تعزير است.
د) در صورتى که مالک براى رسيدن به منافع مغصوبه مخارجى را متحمّل شده باشد، آيا مى تواند از غاصب و متصرّف عدوانى اخذ نمايد؟
جواب :
اگر ناچار شود مخارج فوق العاده اى هزينه کند مى تواند بگيرد; ولى هزينه هاى معمولى را نمى توان گرفت.