سر قفلى
سوال 206 :
- آيا اجراى ماده نوزده قانون مالک و مستأجر يعنى گرفتن مبلغى توسط مستأجر از مالک به نام حق کسب و پيشه (هنگام تحويل مغازه يا خانه استيجارى به صاحبش پس از انقضاى مدّت قرارداد) بابت ترقى ملک مذکور، شرعى و جايز مى‌باشد؟
جواب:
- اگر در ضمن عقد اجاره شرط گرفتن مبلغى از موجر هنگام تخليه شده، عمل به شرط لازم و صحيح است.
سوال 207 :
- شش دانگ يک باب دکان را مالک به مدت سه سال به اجاره داده و مستأجر به اين منظور که در مدت اجاره، اجاره بهاى کمترى بپردازد مبلغى به عنوان سرقفلى به مالک پرداخت با اين که مدّت سه سال از انقضاء مدّت اجاره گذشته مستأجر حاضر به تجديد اجاره نشده در اين صورت تکليف مالک چيست؟ و آيا مى‌تواند از مستأجر بخواهد که مورد اجاره را تخليه کند و تحويل دهد؟
جواب:
- مالک حق مطالبه تخليه را دارد ولى با فرض اينکه سرقفلى دکان را به مستأجر واگذار کرده مستأجر حق دارد مطالبه سرقفلى نمايد.
سوال 208 :
- مغازه‌اى را شخصى 25 سال پيش از شخصى گرفته و در آن زمان سر قفلى معمول نبوده و نداده است، فعلا آن مغازه مبلغى سرقفلى دارد مغازه هم خريد و فروش شده و ديگرى صاحب آن مى‌باشد بفرمائيد مى‌تواند آن آقائى که
استفتاءات، ج2، ص: 166
در مغازه است شرعا ادّعاى سرقفلى بنمايد و اگر مبلغى گرفت- در صورت راضى نبودن صاحب مغازه- و [بعد مغازه را] تحويل صاحبش داد، براى شخص گيرنده اين پول چه صورتى دارد؟
جواب:
- اگر از طرف مالک حق سرقفلى به او داده نشده حق مطالبه سرقفلى ندارد.
سوال 209 :
- اينجانب مغازه‌اى را به شخصى مدّت دو سال اجاره داده‌ام اکنون مدت 7 ماه هم از مدّت مقرّر گذشته و تخليه نمى‌کند و مى‌گويد بايد 50 هزار تومان بدهيد تا مغازه را تخليه نمايم، آيا اين از نظر شرعى صحيح است؟
جواب:
- در پايان مدت اجاره با مطالبه مالک، مستأجر بايد مورد اجاره را تخليه کند و اگر شرط سرقفلى در ضمن عقد براى مستأجر نشده حق مطالبه سرقفلى ندارد.
سوال 210 :
- دو باب مغازه را در سال 1341 به مدّت يک سال اجاره دادم و بعد از اين که مدّت اجاره تمام شد، چندين بار مراجعه کردم و تقاضاى تخليه نمودم و گفتم: "راضى نيستم از اين ملک استفاده کنى!" و ايشان ترتيب اثرى ندادند؛ در سال 56 بدون اطلاع و رضايت من- با اين که در اجاره نامه قيد شده بود که مستأجر حق انتقال به غير را ندارد- به مدّت يک سال اجاره داد و من از اين جريان بعدا مطلع شدم؛ از ايشان خواستم مغازه را تخليه کند ايشان گفتند: "بايد دو ميليون ريال به عنوان سرقفلى به من بدهى!" در صورتى
استفتاءات، ج2، ص: 167
که من بدون سرقفلى به او اجاره دادم: خواهشمند است در اين مورد حکم شرعى را مرقوم فرماييد.
جواب:
- مستأجر پس از سرآمدن مدّت اجاره مکلّف است ملک را تخليه کند و به مالک برگرداند و حق ندارد از مالک مطالبه سرقفلى نمايد و يا آن که ملک را بدون اجازه مالک تصرّف کند و يا به ديگرى اجاره دهد.
سوال 211 :
- شخصى باغبان يکى از سرمايه داران بود، حدود 4 سال براى او کار کرد و بعد صاحب باغ به دلايلى مى‌خواست که باغبان را بيرون کند، امّا باغبان مبلغى حدود پنجاه هزار تومان از صاحب باغ گرفت، آيا اين پول حلال است يا خير؟
جواب:
- اگر با رضايت به او داده يا قراردادى داشته‌اند که هرگاه بخواهد او را بيرون کند پول را به او بدهد، حلال است و در غير اين صورت حرام است.
سوال 212 :
- اينجانب مالک دو باب مغازه مى‌باشم، 12 سال قبل، آنها را به شخصى به مدّت يک سال اجاره دادم بدون سرقفلى، و ايشان تا به حال تخليه نکرده و مى‌گويد: "حدود 100 هزار تومان بدهيد تا تخليه کنم!" چند ماه پيش
استفتاءات، ج2، ص: 168
استفتاءات ج2 175 ج ..... ص : 175
از طرف دادگاه گفته‌اند: "بايد 130 هزار تومان بدهيد تا حکم تخليه صادر شود". آيا شرعا ايشان مى‌توانند در صورتى که سرقفلى نداده‌اند، سرقفلى بگيرند؟
جواب:
- اگر سرقفلى به وجه شرعى به مستأجر منتقل نشده، بايد پس از تمام شدن مدّت اجاره، محل را تخليه کند و به مالک تحويل دهد و هيچ گونه حقّى در اين باره بر مالک ندارد.
سوال 213 :
- شخصى مغازه‌اى را ده ساله به کسى اجاره داده است، طرفين موافقت نمودند که سرقفلى آن متعلّق به مستأجر باشد، در صورتى که مالک در موقع عقد قرارداد چيزى جز حق الاجاره نگرفته و مدّت ده سال تمام شده است و فعلا مالک تقاضاى تخليه نموده و مستأجر از تخليه امتناع مى‌نمايد و اظهار مى‌دارد که: "بايد سرقفلى‌اش را به من بدهى تا آن را تخليه نمايم!" آيا حق گرفتن سرقفلى از مالک را دارد يا خير؟
جواب:
- اگر در ضمن عقد لازم سرقفلى به مستأجر واگذار شده يا عقد مبنى بر آن بوده حق سرقفلى دارد.
سوال 214 :
- اينجانب آپارتمانى را چندين سال پيش از شخصى متمکّن اجاره نمودم و حدود 7- 8 سالى هم در آن ساکن بودم و در طول اين مدّت مال الاجاره خود را نيز به موقع، طبق قرارداد تنظيمى پرداخت نمودم، مدتى بود که
استفتاءات، ج2، ص: 169
مالک، بنده را تحت فشار مى‌گذاشت که منزلش را تخليه نمايم؛ اين کار را قبول نمودم و مدتّها دنبال محل سکونت مى‌گشتم تا بالاخره موفق شدم محلّى را.
پيدا کنم ولى مالک اين محل جديد مبلغ دويست هزار ريال وجه نقد علاوه بر اجاره بها از اينجانب مى‌خواست که مراتب را با مالک قبلى در ميان گذاشتم و ايشان تقبّل نمود اين مبلغ را به من بپردازد و بنده منزل را تخليه نمايم. اينجانب پذيرفتم و ايشان چکى به مبلغ فوق به بنده دادند که پس از تخليه دريافت نمايم، من هم از اين طرف و آن طرف، وجه مذکور را قرض نموده و محل جديد را اجاره کردم، ولى متأسفانه وقتى سر موعد چک به بانک مراجعه کردم، ايشان به بانک سپرده بود که وجه چک را به من پرداخت نکنند و با اين که چندين دفعه هم به او مراجعه نمودم، از پرداخت وجه چک خوددارى نمودند.
آيا اين مبلغ که ايشان خود پرداخت آن را پيشنهاد نمودند و بعدا نپرداختند، از نظر شرعى حقّ اينجانب هست يا نه؟ بنده تا کنون با وجودى که چک برگشتى در اختيارم هست هيچ اقدامى ننموده‌ام، استدعا دارم بفرماييد چه کنم؟
جواب:
- چنانچه مبلغ مذکور را به طور مجّانى بدون حقّى از جانب شما مى‌خواستند به شما بدهند و بعد تصرّف کرده‌اند، شما حقّى نداريد.
سوال 215 :
- اينجانب در سال 1347 يک مغازه را اجاره نمودم، البتّه با موافقت مالک شش هزار تومان به مستأجر قبلى دادم و از مالک اجاره رسمى نمودم، پس از گذشت ده سال، مالک اظهار نمود که: "مغازه را خودم مى‌خواهم"، در صورتى که احتياج به مغازه شخصى ندارد، چون مشغول تدريس مى‌باشد؛ ايشان چند مغازه ديگر را به همين عنوان از مستأجرين گرفته و مبالغ زيادى سرقفلى
استفتاءات، ج2، ص: 170
گرفته و اجاره داده است با اين که اجاره را اضافه نموده بود؛ تا اين که پس از شکايت من، دادگاه تعيين نمود که مبلغ صد و بيست هزار تومان به عنوان سابقه محل بگيرم که در حدود بيست هزار تومان ماليات و مخارج ديگرى به آن تعلّق مى‌گيرد، در صورتى که جنب همين مغازه هفتصد هزار تومان سرقفلى معامله نموده‌اند که بنده ناچارم در همين مکان با همين مقدار محل ديگرى جهت شغل و امرار معاش تهيه نمايم با اين وصف مالک اظهار مى‌دارد که همين مبلغى را هم که دادگاه تعيين نموده راضى نيست، خواهشمند است تکليف شرعى مرا روشن نماييد.
جواب:
- اگر در ضمن قرارداد اجاره شرطى به نفع مستأجر نشده، پس از پايان مدّت اجاره تصرّف بدون اجازه مالک غصب و حرام است و حق ندارد در تخليه ملک و برگرداندن آن به مالک چيزى از وى مطالبه کند.
سوال 216 :
- مالک و يا مالکينى يک باب مغازه را با دريافت مبلغى به عنوان سرقفلى بدون شرط عدم واگذارى به غير، در اختيار مستأجرى مى‌گذارند، مستأجر حقّ پرداخت سرقفلى و اجاره را با مبلغى بيشتر از مبلغ مذکور، به ديگرى واگذار مى‌نمايد با رضايت طرفين، آيا به نظر مبارک واگذار کننده نسبت به مازاد، مجوّز شرعى دارد يا خير؟
جواب:
- در فرض سوال، واگذاردن مستأجر حقّ سرقفلى خود را به ديگرى به مازاد مانع ندارد ولى اجاره دادن دکان به اجرتى بيشتر از اجرت اوّل بدون احداث خصوصيّتى در آن جايز نيست.
استفتاءات، ج2، ص: 171
سوال 217 :
- اينجانب مغازه‌اى را از شخصى در 8 سال قبل سرقفلى کردم با اجاره ماهى 60 تومان براى دو سال و 80 تومان براى سالهاى بعد. اين شخص پس از مدّت حدودا چهار سال منزل را که ساختمان کرده بود به شخص ثانى فروخت و به وى گفت که مقدار اجاره 80 تومان است و ايشان قبول کرد؛ شخص ثانى ملک را به فرد ثالثى فروخت با همان شرايط- که مغازه سرقفلى شده و اجاره ماهى 80 تومان است- تا اين که بالأخره اين ملک را به شخص رابع فروخت و باز همان شرايط را به او گفت؛ ولى اين شخص بعد از يکى دو ماه شروع به اذيت و آزار من کرد تا به جايى که کار به دادگاه کشيد؛ فعلا وظيفه شرعى چيست؟
جواب:
- در فرض مرقوم تصرّف مستأجر در مغازه بايد با رضايت مالک جديد باشد ولى براى تخليه و تحويل مغازه مى‌تواند به قيمت فعلى مطالبه سرقفلى نمايد.
سوال 218 :
- بفرماييد در مورد کسى که زمينى را به مدّت دو سال اجاره کرده و سالها از مدّت اجاره گذشته و متعهّد شده بدون مطالبه سرقفلى محلّ را تحويل دهد. آيا فعلا حقّ مطالبه سرقفلى دارد؟
جواب:
- به ترتيبى که نوشته‌ايد چنين حقّى ندارد.
سوال 219 :
- کسى حجره‌اى را براى مدت يک سال از من اجاره نموده و در اجاره نامه هم عينا قيد گرديده و مقدار ناچيزى هم سرقفلى داده، و حدود يازده سال است که سکونت دارد، چندين مرتبه به مستأجر اطلاع دادم که سطح زندگى بى‌نهايت بالا رفته و خلاصه شرعا راضى نيستم و با تجديد اجاره روى رضايت طرفين حاضرم اما مستأجر به هيچ وجه حاضر نمى‌شود، مستدعى است نظر خودتان را در اين رابطه مرقوم فرماييد؟
استفتاءات، ج2، ص: 172
جواب:
- بعد از مدت اجاره جواز تصرف مستأجر موقوف است به رضايت موجر.
سوال 220 :
- شخصى سند يک قطعه زمين کوى طلاب از اراضى آستانه قدس رضوى را در يکى از محاضر رسمى به عنوان اجاره تنظيم و اخذ مى‌نمايد و بعد از آن اين سند اجاره به دست شخص ديگر مى‌افتد و در آن قطعه زمين ساختمانى احداث مى‌کند آيا نگاه داشتن يا پاره کردن آن سند بدون اجازه مستأجر جايز است يا نه؟
جواب:
- جايز نيست، ولى امر اراضى آستان قدس با متصدى شرعى آن است.
سوال 221 :
- بانک ملت در سال 1345 محلى به مساحت تقريبى 158 متر مربع بدون پرداخت سرقفلى و با پرداخت مال الاجاره ماهيانه به مبلغ 000/ 38 ريال بدون اينکه حق انتقال به غير را داشته باشد اجاره مى‌نمايد.
در سال 1351 مال الاجاره طى توافق به مبلغ 000/ 8 ريال تغيير يافته و نيز طى سند رهنى مبلغ 000/ 200/ 4 ريال وام بدون بهره از طرف بانک به موجر اعطا مى‌شود که تا اين لحظه در اختيار نامبرده بوده و پرداخت نشده است، حال موجر تقاضاى تخليه محل مورد اجاره را بدون پرداخت حق کسب و پيشه دارد، با عنايت به اينکه مبلغ قابل توجه 000/ 38 ريال مال الاجاره در سال 1345 با توجه به عدم پرداخت سرقفلى تعيين گرديده بود و نيز استفاده از مبلغ 000/ 200/ 4 ريال بدون بهره و کارمزد به مدت ده سال از طرف موجر و اينکه کسب و پيشه محل مذکور هم اکنون حدود پنج ميليون ريال برآورد شده است متمنى است نظر مبارک را اعلام فرماييد؟
استفتاءات، ج2، ص: 173
جواب:
- در فرض مرقوم با مطالبه مالک بايد مورد اجاره تخليه شود و آنچه را مالک وام گرفته ضامن است و بايد بپردازد و بيش از آن چيزى بدهکار نيست.
سوال 222 :
- در تحرير الوسيله ج 2 ص 554 مسأله 7 از مسائل سرقفلى چنين آمده است: "لو شرط على الموجر فى ضمن العقدان لا يوجر المحل من غيره و يوجره منه سنويا بالاجارة المتعارفة فى کلّ سنة فله اخذ مقدار بعنوان السّر قفليّه لا سقاط حقّه او لتخلية المحل". آيا با اين شرط مى‌شود مستأجر را بعد از انقضاى مدّت اجاره بدون دليل از محل کسب بيرون کرد يا جلب رضايت به هر حال لازم است به اعتبار شرط و قرارداد در ضمن عقد اجاره که خود عقد لازم است؟
بعلاوه که ظاهر امر انتقال حق السلطنة مالک است به مستأجر مخصوصا در مواردى که مستأجر مبلغى را به عنوان سرقفلى به موجر داده باشد.
جواب:
- شرط مذکور الزام آور است و با رفع امر بحاکم شرع موجر را الزام ميکند بعمل به آن و با امتناع، حاکم ولايت دارد که محل را با اجاره به نرخ روز به مستأجر واگذار کند.
سوال 223 :
- شخصى يک قطعه زمين به مساحت دويست و شصت متر مربع براى مدت هيجده ماه بدون دريافت هيچگونه وجهى در مقابل ماهى صد و سى تومان اجاره مى‌دهد مشروط بر اينکه مستأجر حق ندارد مورد اجاره
استفتاءات، ج2، ص: 174
را به کس ديگرى منتقل نمايد اما در عين حال شخص مستأجر پس از گذشت مدّت اجاره به شخص ثالثى واگذار مى‌کند، شخص ثالث هم از مورد اجاره واگذارى براى مدّت هشت سال استيفاى منفعت مى‌کند در آن موقع شهردارى 99 متر از کل زمين را در مسير خيابان قرار مى‌دهد شخص ثالث مبلغ چهل و پنج تومان به علت کسر شدن از کل مساحت زمين از کل مبلغ مال الاجاره که يکصد و سى تومان بوده کسر مى‌نمايد و ضمنا با دريافت مبلغ يکصد هزار تومان مورد اجاره را به شخص ديگرى واگذار مى‌کند مستدعى است نظر خود را در اين مورد که آيا مستأجر حق داشته است اولا مال الاجاره خود را در اثر کسر شدن مقدارى از زمين کسر نمايد يا نه؟ و ثانيا آيا حق دريافت مبلغ يکصد هزار تومان را داشته است يا خير؟
جواب:
- بعد از تماميّت مدّت اجاره، مستأجر اول در فرض مذکور حق واگذارى به غير را نداشته و مستأجرين بعدى در صورتى که زمين را از مالک اجاره نکرده باشند نسبت به مدتى که در آن تصرف نموده‌اند ضامن اجرت المثل مى‌باشند و حق گرفتن سرقفلى هم ندارند.
سوال 224 :
- شخصى محل کسبى را با لوازم و ابزار کار از کسى خريده پس از مدتى محل کار مذکور را با مقدارى اثاث مذکور به ديگرى فروخته و مدارک بيع هم در دست موجود است آيا اين معامله طبق رأى مبارک صحيح است يا نه؟
استفتاءات، ج2، ص: 175
جواب:
- اختيار فروش ملک با مالک است ولى اگر سرقفلى محل را به ديگرى منتقل ساخته در صورتى انتقال صحيح است که شرعا حق سرقفلى را مالک باشد.