شرايط مجاز و غير مجاز در معاملات
سوال 784 :
اگر پدرى تمام دارايى، يا عمارت مسکونى اش را به فرزند خود بفروشد، مشروط بر اين که مادام الحياة در حيطه تصرّف خودش باشد آيا جايز است؟ در صورت جواز اگر در حيات پدر، فرزند فوت کند آيا بيع به قوّت خود باقى است، يا فسخ مى شود؟
جواب :
بيع مزبور صحيح بوده و آن اموال با همان شرايط به ورثه آن مرحوم منتقل مى شود و پدر مادام الحياة فقط حقّ تصرّف در منافع را دارد.
سوال 785 :
لطفاً بفرماييد آيا شرايط ذيل که خريدار و فروشنده در ضمن عقد خارج لازم متعهّد گرديده اند، لازم الاجراست؟
الف) در ظرف مدّت حدّاکثر 80 روز از تاريخ اين مبايعه نامه، در دفترخانه رسمى حاضر و سند به نام خريدار تنظيم و تحويل گردد.
ب) چنانچه بند «الف» رأس مدّت مقرّر به اجرا در نيايد شخصِ مقصّر موظّف است بيست و پنج درصد از بهاى مورد معامله را به عنوان خسارت به طرف ديگر پرداخت نمايد.
جواب :
کشف هرگونه فساد تا تاريخ تنظيم سند و تحويل ملک مورد معامله به عهده فروشنده مى باشد.
د) کليّه هزينه ها و مخارج مربوط به انتقال سند به عهده فروشنده مى باشد; مگر هزينه حقّ الثّبت که به عهده طرفين مى باشد.
هـ) کلّيّه خيارات، حتّى خيار غبن فاحش بل افحش، از طرفين ساقط شده است
ضمناً فروشنده متعهّد گرديد که اگر در موعد مقرّر اقدام به تخليه ننمايد و يا در موعد مقرّر در بند «الف» در محضر حاضر نگردد روزانه مبلغ پانصد هزار ريال تحت عنوان خسارت به خريدار پرداخت نمايد.
جواب :
شرايط مزبور کلاًّ صحيح و لازم الاجراست.
سوال 786 :
شخصى با اذن مالک در زمين او چهار واحد آپارتمانى احداث مى کند، قبل از احداث آپارتمانها تعهّد مى کند يک واحد از چهار واحد مذکور را مترى 15000 تومان در سهم مالک زمين قرار دهد، در زمان اين تعهّد هنوز هيچ کدام از واحدها احداث نشده و اوصاف کمّى و کيفى آپارتمان (که تعهّد به تحويل آن شده است) نزد طرفين معلوم نبوده و طرفين از وضعيّت ظاهرى بناى داخلى ساختمان و مساحت آن هيچ گونه اطّلاعى نداشته اند و نيز معيّن نبوده که کدام يک از چهار واحد آپارتمان در سهم مالک زمين قرار مى گيرد، حال آيا (تعهّد به تحويل يک واحد آپارتمان) صحيح و لازم الوفاست، يا اين تعهّد از مصاديق معاملات و تعهّدات غررى است؟
جواب :
اين تعهّد باطل است و صاحب زمين مى تواند معامله را فسخ کند; مگر اين که نمونه آپارتمان در نظر طرفين معلوم باشد که در اين صورت معامله صحيح است.
سوال 787 :
آيا معامله زير، با توجّه به بعضى از بندهاى قولنامه که مذکور است، و با توجّه به اشکالاتى که مطرح شده، صحيح است؟
الف) طبق عبارت بند دوّم قرارداد «معامله قطعى بانک منوط به تصويب کميسيون معاملات عمده بانک است» يعنى مفهوماً و ظاهراً عقد معلّق است. و در فقه اماميّه طبق قول مشهور، جزم در عقد معتبر است و تعليق منافات با جزم دارد.
ب) طبق مادّه دوّم، که در بالا آمده، آيا جايز است در عقد معلّق متعاملين شرط کنند که هر دو يا يکى از آنها با ثالثى مشورت کنند، اگر آن شخص مصلحت ديد، معامله باقى و الاّ بر هم خورد؟
جواب :
به علّت نداشتن مدّت در بند دوّم قرارداد، آيا رعايت توالى ايجاب و قبول غيرممکن است.
د) ثمن و مثمن از تاريخ تنظيم قرارداد تبادل نشده و قبض و اقباض به عمل نيامده است.
جواب :
پاسخ تمام سوالات به شرح زير است:
بعضى از تعبيرات اين قرارداد حکايت از تعليق در انشا مى کند که موجب بطلان اين معامله است و بعضى حکايت از نوعى بيع خيارى دارد و در مجموع احراز صحّت چنين معامله اى ميسّر نيست و اصالة الفساد حاکم است; مگر اين که بعد از موافقت بانک قبض و اقباض هرچند در ثمن يا مثمن حاصل شود، در غير اين صورت معامله مزبور اعتبارى ندارد.