فصل بيستم: احکام اجاره
سوال 829 :
هنگام اجاره دادن منازل مسکونى و ساير مستغلاّت، رسم بر اين است که مورد اجاره در مقابل مبلغى پول به عنوان وديعه يا رهن به موجر داده مى شود و به نسبت مقدار پول سپرده شده قسمتى از مال الاجاره، يا تمام مبلغ اجاره کسر مى شود، آيا چنين اجاره اى مشروع است؟
جواب :
اگر ملک را به مبلغى (هرچند مقدار آن کم باشد) اجاره بدهد، به شرط اين که مبلغ معيّنى به عنوان وام (يا وديعه و رهن که به معناى وام است) به او بدهد مانعى ندارد.
سوال 830 :
کسانى که منزلشان را به ديگرى رهن مى دهند و مبلغى مى گيرند; مثلاً منزل را به مدّت يک سال به يک ميليون تومان رهن مى دهند و در عوض، آن طرف يک سال بدون مال الاجاره در آن منزل مى نشيند، چنين رهنى چه صورت دارد؟ اساساً ماهيّت چنين معامله اى چيست؟ و آيا تصرّف در مورد رهن جايز است؟
جواب :
در فرض مسأله ربا و حرام است. راه صحيح اين است که موجر بگويد: «اين خانه را ماهى مثلاً هزار تومان به شما اجاره مى دهم به شرطى که يکصد هزار تومان وام يا رهن به من بدهى و اين وام تا پايان مدّت اجاره در نزد من باشد» مسأله رهن و اجاره به اين صورت صحيح خواهد بود و ماهيّت آن همان اجاره و وام است، ضمناً خانه مزبور رهن در مقابل وام نيز هست و تصرّف در آن به شکل بالا مانعى ندارد.
سوال 831 :
آيا امين مى تواند شرط نمايد که هرگاه مال مورد امانت با تعدّى و تفريط او تلف شود، مسئوليّتى نداشته باشد؟
جواب :
در صورتى که از قبيل اجاره و مانند آن باشد اشکالى ندارد.
سوال 832 :
اين جانب بموجب سند عادّى اموالى را به ديگرى بطور قطعى فروخته و تحويل داده ام، تا در آينده رسماً در دفترخانه سند را به خريدار انتقال دهم، آيا به اموال معامله مذکور در فاصله بين فروش عادّى تا سند رسمى، شرعاً اجاره اى تعلق مى گيرد؟ آيا مى توانم اجاره اى طلب کنم؟
جواب :
اگر در سند عادى قيد نکرده ايد، جايز نيست چيزى از او بگيرد.
سوال 833 :
قطعه زمينى جهت احداث مؤسّسه اى عام المنفعه از طرف موجر، در قبال مبلغ معيّنى مال الاجاره، و براى مدّت 29 سال، اجاره داده شده است، در مقدّمه عقد اجاره آمده است: «در ضمن عقد خارج لازم شرايط مفصّله ذيل بين موجر و مستأجر واقع شده است، يکى از شرايط اين که کليّه تأسيسات و ساختمانهاى احداثى که در زمين مورد اجاره نصب و احداث مى گردد پس از انقضاى مدّت اجاره مجاناً و بلاعوض متعلّق به عين مستأجره مى باشد».
سوال اين است:
الف) با توجّه به عبارت «ضمن عقد خارج لازم شرط شده است...» آيا تحقّق چنين شرايطى نياز به تحقّق عقد خارج لازم دارد، يا با انعقاد قرارداد اجاره مستقر مى شود؟
جواب :
مفهوم اين جمله آن است که عقد خارج و لازمى خوانده شود و اين شرايط را در ضمن آن بگنجانند; ولى اگر منظور طرفين اين بوده که در عقد اجاره شرط باشد و از اين جمله اين مفهوم را فهميده اند مانعى ندارد و نياز به عقد خارجِ لازم نيست.
ب) با توجّه به اين که ساختمان در زمان عقد از نظر کمّى و کيفى مشخّص نبوده، آيا اين شرط باطل و مبطِل عقد است، يا فقط شرط باطل است؟
جواب :
شرط مزبور ظاهراً اشکالى ندارد.
جواب :
آيا شرط «تمليک کليّه تأسيسات و ساختمانهاى احداثى به صورت مجّانى و در انتهاى مدّت اجاره» بدون اين که در زمان انعقاد قرارداد مشخّص و يا وجود خارجى داشته باشد و يا اين که در مالکيّت شرط دهنده در آمده باشد صحيح است؟
جواب :
تمليک بعد از پايان مدّت اجاره است، و اين ابهام در شرط مانعى ندارد.
سوال 834 :
فرد يا افرادى به شخص نامه نگارى مراجعه مى کنند و از او مى خواهند که اوراق احکام و يا مدارکى را برايشان خوانده و تفسير کرده و يا درباره مسأله اى که دارند با او صحبت و تبادل نظر کرده و در نتيجه بدون آن که از نامه نگار بخواهند که نامه اى برايشان بنويسد باعث اشغال وقت نامه نگار مى شوند، آيا در چنين صورتى نامه نگار حق دارد در حدّ معقول و منصفانه بابت وقتى که به شرح فوق از وى اشغال شده از ارباب رجوع وجهى را مطالبه بنمايد؟
جواب :
حق دارد مبلغ عادلانه اى بگيرد; مگر اين که قصد مجّانى کرده باشد، يا ظاهر حال مجانى باشد.
سوال 835 :
بر اساس ماده 27 قانون کار جمهورى اسلامى ايران، حقّى تحت عنوان «حق سنوات» براى کارگران در نظر گرفته شده و به اين کيفيّت تعريف شده است «به نسبت هر سال سابقه کار، معادل يک ماه آخرين حقوق کارگر به او داده مى شود» با اوصاف فوق، کارگرى چند سال پيش در حين اشتغال به کار، به کارفرماى خود مراجعه و اظهار مى دارد: «به لحاظ نياز به پول تقاضا دارم حقّ سنوات اين جانب را محاسبه و به من پرداخت نماييد». کارفرما هم طبق ضوابط و بر اساس آخرين حقوق و مزاياى وى در آن زمان «حق سنوات» وى را محاسبه و به وى پرداخت مى کند و از وى رسيد دريافت مى دارد، لطفاً بفرماييد:
الف) آيا در فرض فوق، با پرداخت حقّ سنوات به نحو مذکور، کارفرما نسبت به کارگر برىء الذّمّه مى شود؟
جواب :
در چنين فرضى کارفرما نسبت به گذشته برىءالذّمّه مى شود.
ب) هرگاه پس از دريافت حقّ سنوات باز هم به کار خود ادامه دهد و پس از چند سال با کارفرما ارتباط کارى خود را قطع نمايد، آيا از بابت حقّ سنوات، فقط نسبت به سنوات اخير (بعد از دريافت حقّ سنوات قبلى) حقّ مطالبه دارد، يا مى تواند حقّ سنوات دريافتى قبلى را مبلغى على الحساب تلقّى نموده، از نو مطالبه حقّ سنوات تمام مدّت خدمت خود را بر اساس آخرين مقدار حقوق و مزاياى خود بنمايد؟
جواب :
نسبت به سنوات گذشته حقّى ندارد; ولى نسبت به بعد حق دارد.
سوال 836 :
اگر کسى درباره کار ساختمانى قراردادى منعقد کند و پس از انجام مقدارى از کار، امروز و فردا کند، و کار را به تأخير اندازد، و هرچه اصرار شود که دنباله کار را انجام دهد انجام ندهد، وظيفه ما در مورد فسخ قرارداد و مقدار کار انجام شده چه مى باشد؟
جواب :
در فرض مسأله قرارداد را مى توان فسخ کرد و به نسبت کارى که انجام داده است حقّ او را بدهيد.
سوال 837 :
فقهاى عظام درباره اجاره مى فرمايند: «و تملک الاجرة بالعقد و يحسب تسليمها بتسليم العين الموجره و ان کانت على عمل من بعده»(1) آيا آنچه اکنون متداول است که در پايان ماه کرايه را مى پردازند خلاف ضوابط شرعى است؟ آيا موجر حق دارد اوّل ماه، بعد از تحويل خانه کرايه را مطالبه کند؟ مثلاً در موردى که خانه را يک ساله يا دو ساله کرايه داده، آيا مى تواند در ابتداى اجاره کرايه يک سال يا دو سال را مطالبه نمايد؟
جواب :
در شرايط فعلى متعارف اين است که کرايه هر ماه را در پايان آن ماه مى پردازند و اين به صورت يک شرط ضمنى درآمده است و عمل بر طبق آن اشکالى ندارد; مگر اين که تصريح بر خلاف آن کنند و زمان معيّنى را شرط نمايند.
سوال 838 :
شخصى منزلى را براى مدّت يک سال اجاره مى کند، پس از گذشت سه ماه در يک حادثه اتومبيل فوت مى کند، همسر و فرزندان صغير وى تا پايان قرارداد در منزل مى مانند، در صورتى که وصيّت نکرده باشد، آيا بدهى ما بقى اجاره به عهده همسرش مى باشد، يا از اصل مال برداشته مى شود؟
جواب :
بقيّه مال الاجاره مانند ساير ديون بايد از اصل ترکه پرداخته شود; ولى منافع خانه در مدّت باقيمانده متعلّق به همه ورثه است.
سوال 839 :
تغيير اوضاع و احوال پيش بينى نشده در لزوم قرارداد چه تأثيرى دارد؟
توضيح اين که در صورتى که حوادث پيش بينى نشده اجرايى، اجراى يک قرارداد را سخت و مشکل کند بطورى که متعهّد را با مشقّت زياد رو به رو نمايد، ولى به حدّ قوه قاهره نرسد، آيا بروز اين حوادث در عدم اجراى تعهّد تأثير دارد؟ خواهشمند است در صورت امکان علّت آن را توضيح دهيد.
مثال: اگر کسى خانه اى را ماهيانه به مبلغ ده هزار تومان و براى ده سال اجاره کند و در ضمن عقد شرط شود، که هزينه گرم کردن موتورخانه به عهده صاحب ملک باشد و هزينه گرم کردن در يک ماه در زمان عقد اجاره دو هزار تومان باشد، امّا بعد از دو سال مواد سوختى به قدرى گران شود که هزينه گرم کردن موتورخانه به ماهى پانزده هزار تومان برسد، آيا اين تغيير مى تواند دليل بر عدم اجراى قرارداد باشد؟
جواب :
چنانچه نشانه هاى تورّم مستمر در محيط آشکار بوده و طرفين با آگاهى از اين معنا، قرارداد را امضا کرده اند بايد به آن عمل کنند; ولى اگر چنين تورّمى قابل پيش بينى نبوده، شخص مزبور ملزم نيست چنان مبلغ بالايى را بپردازد; تنها مقدار متعارف بر او واجب است.
سوال 840 :
شخصى قرآن مى خواند و اجرت مى گيرد، اين شخص بدون اين که قصد شخص خاصّى را نمايد شروع به قرائت قرآن مى کند و قرآن را ختم مى نمايد، بعد از چند روز شخصى به وى مراجعه مى کند و مى گويد: «يک ختم قرآن براى پدرم بخوان» نامبرده مى گويد: «يک قرآن دو سه روز پيش ختم نموده ام و به کسى هبه نکرده ام، ثواب آن را به روح پدر شما هبه مى نمايم»، ايشان هم قبول مى کند و اجرت آن را مى دهد، آيا اين کار صحيح است؟
جواب :
اين کار خالى از اشکال نيست; لازم است هنگامى که قرآن مى خواند قصد شخص خاصّى را داشته باشد.
سوال 841 :
همسايه ديوار به ديوار ما خانه اضافى خود را به يکى از دبستانهاى غير انتفاعى اجاره داده است. سالهاست سر و صداى دانش آموزان نه تنها موجبات ناراحتى مداوم ما را فراهم آورده، بلکه باعث عارضه «ميگرن» نيز جهت همسرم شده است. لازم به يادآورى است که صاحب دبستان اخيراً مدرسه اى سه طبقه ساخته و خود فقط از طبقه زيرين آن به عنوان مدرسه راهنمايى استفاده مى کند و به علّت عدم نياز، يکى از طبقات را به يک مؤسّسه زبان خارجى به عنوان رهن واگذار نموده و دبستان خود را به آن جا منتقل نمى کند و ما همچنان در عذاب هاى گوناگون معذّبيم. دو بار با صاحب اصلى منزل و يک بار با آقازاده ايشان صحبت کرده و مسئوليّت شرعى ناشى از اين اذيّت و آزار را به آنان متذکّر گشته ايم; ولى تأثيرى نداشته است. لطفاً بفرماييد تکليف شرعى صاحب خانه و صاحب دبستان (مستأجر) چيست؟
جواب :
وجود مدارس در سطح شهر اشکالى ندارد; زيرا لازمه زندگانى اجتماعى امروز است، و بردن مدارس به بيرون شهر نه امکان دارد، و نه مصلحت جامعه مى باشد; ولى بر صاحبان مدارس لازم است که سر و صداها و مزاحمت ها را به حدّاقلّ برسانند، و اگر بيش از متعارف مزاحمت کنند مى توان جلو آنها را گرفت و بر مسئولين لازم است که در صورت امکان مدارس را در محلّى قرار دهند که مزاحمت آن کمتر باشد.
سوال 842 :
کسى محلّى را مثلاً به مدّت يک سال به شخصى اجاره داده است; ولى مستأجر پس از شش ماه از تاريخ قرارداد از دنيا مى رود، اگر در اجاره شرط مباشرت مستأجر را کرده باشند، آيا اجاره به قوت خود باقى است؟
جواب :
موجر و ورثه هر کدام مى توانند اجاره را فسخ کنند.
سوال 843 :
در طبقه دوّم منزلى يک اطاق اجاره کرده ايم، حياط ما و صاحب خانه مشترک است، اوّل اين که در نبود صاحبخانه، آيا ما مى توانيم در حياط بنشينيم؟دوّم اين که وقتى ما به مسافرت مى رويم و صاحب خانه هم نيست، آيا مى توانيم کليد منزل را به يکى از دوستان مطمئن بدهيم تا در اطاق ما باشد؟
جواب :
در مورد سکونت شخص ديگرى در آن جا تابع قرارداد است، و در مورد استفاده از حياط اگر صاحب خانه راضى باشد، اشکالى ندارد.
سوال 844 :
شخصى جهت کار، به يک کارگاه توليدى مراجعه و تقاضاى کار مى کند. کارفرما شرايطى را تعيين و حقوق و مزايايى را مشخّص کرده و مدّت يک هفته هم مهلت مى دهد که کارگر راجع به شرايط و حقوق و مزايا، مشورت و تحقيق بنمايد. کارگر پس از مشورت، شرايط را قبول و به کار مشغول مى شود و طبق قرارداد حقوق مى گيرد، پس از گذشت يک سال قرارداد به اتمام مى رسد و کارفرما مى خواهد تسويه حساب کند; ولى کارگر به اداره کار مراجعه و شکايت مى نمايد که حقوق من در مدّت يک سال کم بوده است، کارفرما هم اظهار مى دارد که طبق قرارداد و توافق طرفين پرداخت کرده ام، ولى اداره کار مى گويد: «کارفرما بايد مبلغ 50 هزار تومان بابت کسرى حقوق و مزايا به کارگر پرداخت نمايد. و اين مبلغ اجبارى است». آيا گرفتن مبلغ مذکور جايز است؟
جواب :
هرگاه با توجّه به تمام جهات طرفين توافق کردند، گرفتن اضافه اشکال دارد; ولى اگر طرفين به نحوى با هم مصالحه کنند بهتر است.
1. يعنى: «مالک به مجرّد بستن قرارداد اجاره، مالک مال الاجاره مى شود و هنگامى که عين مورد اجاره را تحويل داد مى تواند اجرت را مطالبه کند و اگر براى انجام کارى باشد بعد از انجام کار».