احکام اجاره

احکام اجاره

تقاص اجرت

سوال 918 :

شخصى براى کسى با اجرت معينى کار مى کرده است، پس از انجام عمل، اجرت او را کمتر داده، آيا مى تواند از ساير اموال او بقيّه ى اجرت را بردارد؟ با فرض اين که علم دارد که او اشتباه کرده و بى جهت انکار مى کند؟

جواب :

اگر راه ى نداشته باشد، مى تواند.

شرط پرداخت مبلغ در صورت تأخير تخليه

سوال 919 :

اگر ضمن عقد اجاره شرط شود در صورت تخلّف مستأجر از تخليه بعد از انقضاى مدّت، موظّف است که مثلاً سه برابر مال را بپردازد، آيا در صورت تخلّف بدهکار مى شود؟

جواب :

بدهکارى او به عنوان شرطى است که در موقع اجاره آن را پذيرفته و اشکالى ندارد.

اجاره از زرتشتيان

سوال 920 :

اجاره نمودن منزل زرتشتيان چه حکمى دارد؟ آيا مى توان در آن جا درس خواند و يا جلسات قرآنى برگزار نمود؟

جواب :

در هر صورت اجاره کردن محلّ از زرتشتى و دادن اجاره به او اشکال شرعى ندارد و مى توانند در آن محلّ درس بخوانند يا جلسات قرآنى داشته باشند.

اجاره ى زمين مورد اختلاف

سوال 921 :

زمينى مورد اختلاف بين دو نفر است. اگر يک نفر از آن ها اين زمين را به شخصى اجاره دهد و اجاره کننده زمين را شخم بزند و شخص ديگرى بر آن زمين بذر بپاشد، محصول زمين را چه کسى بايد برداشت نمايد؟

جواب :

بذر از هر که هست، حاصل هم از اوست، همان گونه که اجرت زمين شخم زده هم بر اوست.

نحوه ى ضامن شدن شخص ثالث در اجاره

سوال 922 :

در بعضى موارد اجاره، پيش از اجاره چکى از ثالث مى گيرند، آيا چنين ضمانى حقيقى است يا صورى؟

جواب :

تا پيش از تحقّق اجاره، اين ضمان صورى است، ولى در بقاى آن پس از اجاره، ضمان حقيقى مى شود. زيرا آن ضمان اولى بقا دارد و همين در صحت ضمان کافى است، و اما ضمان تعليقى متعارف که ثالث مى گويد: اگر بدهکار دين را نداد من مى دهم، اين مانند شرط است نه ضمان و در صحت آن تأمل است.

اجاره دادن وجه نقدى

سوال 923 :

آيا اجاره وجه نقدى مانند پول صحيح است؟

جواب :

اگر قابل استفاده بوده و عين پول باقى باشد، اجاره اش صحيح است و در غير اين صورت صحيح نيست.

اجاره نمودن طلا

سوال 924 :

طلاساز، يک کيلو طلا را يک ساله اجاره مى کند که با آن معاملاتى انجام دهد و آخر سال يک کيلو را با اجرت آن پس بدهد، آيا چنين اجاره اى صحيح است؟ راه شرعى را در صورت عدم صحّت آن، بيان فرماييد.

جواب :

اين اجاره باطل است؛ زيرا در اجاره بايد عين مال باقى باشد که در اين جا باقى نيست؛ ولى راه حلّيت آن به اين صورت مى شود که آن سود و اجرتى را که مى خواهد در طول سال بدهد، در مقابل جنسى کم ارزش معامله کند، به شرط اين که يک ساله يک کيلو طلا را به عنوان قرض بگيرد.

اجاره زمين

سوال 925 :

دو نفر زمينى را به صورت اجاره، طبق قراردادى با سازمانى به تصرف مى گيرند و اعيانى ساختمانى همان زمين (منظور غرفه) را طبق نظر کارشناسى وقت به مبلغ تمام شده پنج ميليون تومان خريدارى و بهاى آن را طبق قرارداد به سازمان مذکور پرداخت مى نمايند. با توجه به اين که در قرارداد آمده است: مدت اجاره پنج سال تمام خورشيدى است و با توجه به اين که در زمان انعقاد قرارداد به صورت شفاهى مقرر گرديده که مال الاجاره با توجه به نرخ تورّم و عرف جارى معيّن گردد. بفرماييد:

1) آيا چنين قراردادى صحيح است؟

جواب :

بلى، صحيح است، اگر در پنج سال اوّل مال الاجاره را معلوم کرده اند و مالک ساختمان و مستأجر زمين است و طرفين بايد طبق قرارداد عمل کنند.

2) اگر سازمان مذکور همين مورد معامله را پس از گذشت پنج سال از قرارداد اوّل، توسط قرارداد ديگرى به شخص ديگرى واگذار نمايد، آيا صحيح است؟ با توجه به اين که در قرارداد شخص اوّل آمده است موضوع قرارداد جزوا يا کلاً غير قابل انتقال يا واگذارى به هر شکل به غير، اعمّ از حقيقى يا حقوقى مى باشد.

جواب :

اگر شرط فعل کرده اند، تکليفا خلاف شرع نموده؛ اما وضعا باطل نيست و اگر به نحوى به شرط نتيجه برگردد، تابع شرط است.

اجاره حرم امام زاده

سوال 926 :

فردى در حرم يکى از امام زاده ها، سال ها روضه خوانى مى کرده است. اکنون هيأت امناى امام زاده قصد دارند ماهانه مبلغى از وى اجاره بگيرند. چه حکمى دارد؟

جواب :

اين وجهى ندارد، ولى خوب است خود او قدرى از سود حاصله را به مستحقى بدهد که آن را در تعميرات يا امور ديگر آن امام زاده صرف کند.

فروش مال الاجاره

سوال 927 :

خانه اى را جهت کلاس درس زبان به مدت يک سال اجاره کرديم، ولى موجر بعد از چند ماه اعلام کرد: خانه را فروخته ام، آن را تخليه کنيد و ما نيز تخليه نموديم و کليد خانه را براى گرفتن پول رهن نزد خود نگه داشتيم اما موجر بعد از دو ماه ادعاى اجاره مى کند، لطفا وظيفه ما را بيان فرماييد؟

جواب :

اگر با توافق، اجاره را اقاله کرديد، موجر ديگر حق اجرت اجاره را ندارد.

اجاره زمين هاى وقفى

سوال 928 :

در مورد اجاره زمين هاى اوقافى لطفا بفرماييد تعيين مبلغ اجاره به عهده عرف است يا خود مستأجر يا کارشناس و لطفا بفرماييد مخارجى که در آن صورت مى گيرد، به عهده چه کسى است (در صورتى که اين زمين ها سال ها دست مستأجران است و اجاره آن را به حساب مسجد يا حسينيه مى ريزند.)

جواب :

تعيين مبلغ اجاره به عهده ى متولى شرعى وقف با لحاظ مصلحت وقف است و مخارج هم به توافق متولى و مستأجر مربوط است و با نبود متولّى، به حاکم شرع مربوط است.

اختلاف مالک و صاحب سند در مال الاجاره

سوال 929 :

آيا مستأجر بايد اجاره بهاء را به کسى که خود را صاحب ملک مى داند و آن را به مستأجر اجاره داده است بپردازد و يا به کسى که سند ملک دارد و ادعاى مالکيت مى کند؟

جواب :

به ذواليد (کسى که ملک در دست او است) مى پردازد، مگر آن که خلاف آن ثابت شود.

شرط ضرر

سوال 930 :

شخصى مزرعه و باغ خود را همراه آب، اجاره داده است و شرط کرده که اگر ضررى متوجه محصول شد، بر عهده مستأجر است و مستأجر هم مقدار زيادى ضرر کرده، آيا شرط انجام شده صحيح است؟

جواب :

صحيح است.

استفاده از مورد اجاره پس از اتمام قرارداد

سوال 931 :

اگر مستأجر در پايان مدت اجاره، خانه اى پيدا نکرد، آيا به ناچار مى تواند در منزل استيجارى قبلى بماند تا خانه اى پيدا کند و اگر موجر راضى نباشد، آيا حکم غصب پيدا مى کند؟

جواب :

حکم غصب پيدا مى کند.

اجاره طلا

سوال 932 :

آيا اجاره دادن طلا (در صورت رواج آن) صحيح است؟ اگر براى فروش و معامله با آن باشد، چه وجهى دارد؟ و اگر براى زينت باشد، چه حکمى دارد؟

جواب :

در صورت فروش طلاهاى مبادله شده، به لحاظ آن که عين مورد اجاره باقى نمى ماند، اجاره صحيح نيست؛ اما اجاره طلا براى زينت در مدت معين و بازگرداندن عين آن بلامانع است.

ساختن مرغ دارى در زمين اجاره اى

سوال 933 :

شخصى زمينى را به فردى اجاره داده است که در آن زمين مرغ دارى درست کند ـ که اين کار را مى کند ـ اما بعد از مدتى يکى از وارث ها از مستأجر مى خواهد تا زمين را تخليه کند و مرغ دارى خود را از آن جا ببرد يا خراب کند، اما مستأجر مى گويد: اين همه خرج کردم و حاضر نيستم اين جا را تخليه نمايم، آيا حق با مالک است يا مستأجر؟

جواب :

تا مدت اجاره باقى است، حق با مستأجر است و هم چنين اگر شرطى ضمن عقد شده است.

انبار کردن پارکينک اجاره شده

سوال 934 :

شخصى منزلى را اجاره کرده است؛ اما از پارکينگ خانه به منظور انبار کردن اجناس به منظور فروش استفاده مى نمايد، آيا شرعا جايز است؟

جواب :

اگر خلاف قرارداد در اجاره نباشد، مانعى ندارد.

تغيير مبلغ اجاره متناسب با تورم

سوال 935 :

اگر ضمن عقد اجاره شرط شود که مبلغ اجاره با تورم سطح زندگى به تناسب افزايش يابد، چه وجهى دارد؟

جواب :

اگر منظور، اجاره هاى بعدى باشد و يا به نحو شرط ضمن عقد باشد، به توضيحى که در مسأله ى 1736 رساله آمده است، جايز است.

استفاده مستأجر از حياط مشترک

سوال 936 :

در حياط مشترک ميان صاحب خانه و مستأجر آيا در نبود صاحب خانه، مستأجر مى تواند از حياط و ديگر امکانات خانه استفاده کند؟

جواب :

اگر با رضايت صاحب خانه باشد، جايز است.

مستأجر متوفى

سوال 937 :

اگر شخصى منزلى را اجاره کند و پس از مدتى فوت کند، در صورتى که وصيت نکرده باشد، آيا بدهى بقيه اجاره به عهده همسرش است يا از اصل مال برداشته مى شود؟ و آيا بعد از مرگ مستأجر ورثه مى توانند اجاره را فسخ کنند؟

جواب :

بدهى از اصل مال برداشته مى شود و تا مدت اجاره تمام نشده، اگر در عقد اجاره شرط استفاده شخص مستأجر نشده است، حق فسخ ندارند. (مسأله ى 1757 رساله.)

آزار و اذيت همسايگان به واسطه اجاره

سوال 938 :

در همسايگى ما، مؤسسات يا مدارسى محلى را اجاره کرده اند و باعث آزار و اذيت همسايگان مى شوند و به تذکرات ديگران هم اهميت نمى دهند، چه بايد کرد؟

جواب :

از موجر بخواهيد ديگر به آن ها اجاره ندهد، و اگر اذيت و آزار آن ها به حدّ حرام مى رسد، به حاکم شرع مراجعه کنيد.

اجاره قرآن و نماز و روزه خوانده شده

سوال 939 :

آيا کسى که قرآن مى خواند و اجرت مى گيرد مى تواند چند ختم قرآن کند و اگر کسى آمد و از وى ختم قرآن يا نماز يا روزه خواست بگويد مثلاً چند روز پيش يک ختم قرآن کردم و يا يک سال نماز و روزه را که قبلاً انجام داده ام به کسى هبه نکرده ام، ثواب آن را به فرد مورد نظر شما هبه مى کنم و طرف مقابل هم قبول کند و اجرت آن را هم بدهد، آيا صحيح است؟

جواب :

اگر منظور اجرت عمل است، صحيح نيست و اگر در قبال اهداى ثواب است، مانعى ندارد.

نحوه پرداخت اجاره

سوال 940 :

آيا موجر مى تواند کرايه يک سال يا دو سال را مطالبه کند؟ و آن چه اکنون متداوّل است که در پايان ماه کرايه را مى پردازند، آيا خلاف ضوابط شرعى نيست؟

جواب :

هر کدام باشد، با توافق دو طرف جايز است و بدون آن، به مسأله ى 1739 رساله مراجعه شود.

اجاره جنس فروخته شده

سوال 941 :

اموالى به فردى فروخته شده است و تحويل داده شده است تا سند در آينده رسما به نام خريدار انتقال يابد، آيا فروشنده مى تواند در اين فاصله بين فروش عادى تا انتقال سند رسمى، شرعا اجاره اى با خريدار منعقد نمايد و اجاره طلب کند؟

جواب :

خير، نمى تواند.

ادعاى سفاهت موجر

سوال 942 :

فردى منزلى را به مدت 15 سال اجاره کرده و اجاره نامه رسمى هم تنظيم شده است، ولى بعد از فوت موجر، وارث او ادعا مى کند که موجر سفيه بوده و اجاره باطل است، اين مسأله چه حکمى دارد؟

جواب :

مجرد ادّعاى آن ها، اثرى ندارد.

کم کردن دست مزد توسط وکيل موجر

سوال 943 :

بنده وکيل شخصى هستم، به اين صورت که صاحب کار پولى را به عنوان دستمزد براى کارگران به بنده مى دهد، ولى بنده به کارگران، کمتر از آن مبلغ مى دهم و بقيه آن را براى خودم بر مى دارم، آيا جايز است؟

جواب :

جايز نيست.

اجاره منزل مشتبه

سوال 944 :

اگر کسى خانه اى را اجاره کند و بعدا متوجه شود صاحب خانه آن خانه يا قسمتى از آن را با پول ربا خريده است، وظيفه چيست؟

جواب :

چون معاملات به ذمّه واقع مى شود، مالکيت صاحب خانه براى آن خانه اشکال ندارد.

ادامه کسب پس از اتمام قرارداد اجاره

سوال 945 :

آيا ادامه ى کسب پس از انقضاى مدت اجاره مغازه يا پاساژ يا هر محل کسب ديگرى، شرعا جايز است؟

جواب :

اگر شرطى ضمن عقد قبلى نبوده است، جايز نيست.

تبديل شغل در محل مغازه

سوال 946 :

فردى مغازه اى را براى آرايشگرى اجاره کرده است و در مدت باقى اجاره، مى خواهد مغازه را به کبابى تبديل کند، آيا مالک مى تواند در بقيه مدت اجاره، کرايه را چند برابر کند؟

جواب :

اگر شرطى در کار نبوده است، نمى تواند اضافه کند.

اجاره دام

سوال 947 :

در بعضى مراتع، شخصى چند گاو را از ديگرى اجاره کرده و تا مدت ـ مثلاً يک سال ـ خرج حيوانات را داده و از منافعشان بهره مند مى شود و پس از اتمام مدت، گاوها را با همان خصوصيات به صاحب آن ها رد نموده و به ازاى هر يک هم مبلغى مى پردازد، لطفا بفرماييد اين چه نوع معامله اى است؟ و چه حکمى دارد؟

جواب :

اين اجاره صحيح است و مبلغ پرداختى هم اجرت اجاره است.

خسارت کالا در باربرى ها

سوال 948 :

مؤسساتى مانند پست و حمل و نقل، با دريافت اجرت معينى اقدام به حمل و رساندن کالا به مشترک مى کنند، در صورتى که کالا بر اثر سرقت يا آتش سوزى و... تلف شود و يا خسارت ببيند، آيا ضامن کالا مى باشند؟

جواب :

اگر اجير و حامل افراط و تفريطى نکرده باشند، ضامن نيستند.

صيد کردن از سدّ اجاره داده شده

سوال 949 :

سدّى توسّط جهاد سازندگى تأسيس شده است، بعد از پر کردن آب، در آن ماهى پرورش داده مى شود. پس از مدّتى سدّ، در اختيار سازمان آب قرار گرفته و اينجانب آن سدّ را با ماهى هايش از آن سازمان اجاره نموده ام. بعضى از مردم به تصوّر اين که ماهى اوّليه را جهاد ريخته است و به احتمال اين که ماهى در آب را هر کس صيد کند مال او مى باشد، ماهى ها را از آن سدّ صيد مى نمايند. آيا شرعا جايز است؟

جواب :

از خصوص مورد سوال اطّلاع نداريم، ولى آن چه مى توان در مورد مسأله گفت اين است که سدّى که جهاد به وجود آورده، چنان چه در زمين مباح احداث شده و در اختيار سازمان آب قرار داده اگر شخصى آن سدّ را با ماهى هاى آن از مسؤولين مربوطه اجاره کرده باشد، هر گونه تصرّف و انتفاع از سدّ، متعلّق به آن شخص است و افراد ديگر حقّ اصطياد ندارند و اگر خصوصيّات مورد نزاع باشد، محتاج به مرافعه ى شرعيّه است.

لزوم عمل به مفاد اجاره

سوال 950 :

دو باب مغازه به صورت رهن و اجاره، بيست سال قبل کرايه داده مى شود. از بابت رهن مبلغ سى هزار تومان و از بابت کرايه ماهيانه هزارتومان تعيين مى شود و با شرايط ذيل اجاره داده مى شود.

الف) مدت اجاره سه سال تمام است.

ب) پس از پايان مدت سه ساله، مستأجر ملزم به تخليه و تحويل مغازه ها مى باشد که در برابر اخذ مبلغ مورد رهن، مغازه ها را صحيح و سالم و بدون عذر و بهانه تحويل دهد (مالک وجهى به عنوان سرقفلى يا پيشينه ـ حقّ کسب و پيشه ـ از مستأجر دريافت نکرده است).

جواب :

مستأجر حق واگذارى مغازه به غير را ندارد.

به مدت پنج سال هر دو طرف، مالک و مستأجر با رضايت کامل رابطه ى استيجارى خود را ادامه مى دهند. مستأجر کرايه خود را مى دهد و مالک دريافت مى کند. در سال پنجم مجددا اجاره نامه اى جديد با همان سه شرط بالا تنظيم مى گردد. فقط مبلغ کرايه از هزار تومان به هزار و دويست تومان افزايش مى يابد. شروع قرارداد جديد سال شصت و سه بوده است. پانزده سال قبل، پس از پايان مدت سه ساله يعنى سال سررسيد اجاره، صاحب مغازه با پرداخت مبلغ مورد رهن خواستار تخليه مغازه و گرفتن مغازه هاى خود مى شود. مستأجر از تخليه مغازه خوددارى مى کند و چون صاحب مغازه از ادامه ى رابطه ى استيجارى رضايت نداشته است، اجاره ى ماهيانه را به حساب صندوق دادگسترى واريز مى نمايد. صاحب مغازه دوازده سال است اين کرايه را نگرفته است. بفرماييد:

1) پس از پايان سه سال (سررسيد اجاره)، بدون رضايت صاحب مغازه، تصاحب در آن شغل حلال است يا حرام؟

2) آيا اين تصرّف غاصبانه مى باشد يا خير؟

3) آيا شرعا مستأجر براى تخليه مغازه حق درخواست سرقفلى يا پيشينه کسب از صاحب مغازه را دارد؟

4) اگر پس از پايان مدّت اجاره، مستأجر وجهى به عنوان سرقفلى يا پيشينه کسب از شخصى که محل را باشرايط فوق الذکر به او اجاره داده بگيرد، حلال است يا حرام؟

5) اگر مستأجر که مدت اجاره اش گذشته است، بدون رضايت صاحب مغازه، دکان را در اختيار فرد ديگرى قرار دهد و مقدارى سرمايه در اختيار او قرار دهد که کاسبى کند (مستأجر اوّلى مدت اجاره اش تمام شده و در مغازه حضور ندارد) آيا توقّفش در آن محل حرام و غصبى است؟

6) اگر مالک رضايت نداشت و مستأجر پس از پايان سررسيد اجاره، مغازه را خالى نکرد و مالک به دادگسترى شکايت کرد و دادگسترى بر اساس قوانين، حکم داد که مستأجر در مغازه بماند، آيا اين توقّف در مغازه بدون رضايت مالک حرام و توقّفش غصبى است؟

جواب :

اگر پولى نگرفته و مدّت اجاره سرآمده، مالک حق دارد درخواست تخليه کند.

فسخ اجاره توسط مستأجر

سوال 951 :

شخصى منزلى را براى مدت معينى اجاره کرده است، ولى بعد از گذشت مدتى، آن را فسخ نموده است، آيا فسخ اجاره توسط او صحيح است؟ آيا موجر مستحق دريافت اجاره ى روزهاى قبل از فسخ هست؟

جواب :

فسخ يک طرف اجاره صحيح نيست و موجر استحقاق دريافت اجاره ى روزهاى قبل را دارد.

حق کميسيون دلال هاى اجاره

سوال 952 :

آيا دلال در برابر راهنمايى و همراهى کردن مشترى براى نشان دادن منزلى جهت اجاره يا فروش، حق مطالبه اجرت دارد؟ چنان چه شخصى در آن روز معامله انجام ندهد و بعد از چند روز ديگر شخصا نزد مالک رود و معامله را انجام دهد، بدون اطلاع دلال، آيا در اين صورت باز دلال حق اجرت گرفتن دارد؟ و اگر اين کار براى فرار از پرداخت حق دلالى باشد، چه وجهى خواهد داشت؟

جواب :

دلال حق گرفتن حق الزحمه ى خود را دارد.

مخارج انجام شده در مورد اجاره

سوال 953 :

اگر مستأجر از موجر بخواهد اصلاحات و تغييراتى در ملک و مال مورد اجاره ايجاد کند، مخارج آن بر عهده ى موجر است يا مستأجر؟

جواب :

مخارج آن بر عهده ى موجر است.

اجاره ى مال الاجاره به مبلغ بالاتر

سوال 954 :

شخصى منزلى را اجاره مى کند، سپس آن را با مبلغى بيشتر اجاره مى دهد و رضايت صاحب خانه را نيز جلب مى کند. آيا اين اجاره صحيح مى باشد؟

جواب :

اگر صاحب ملک با او شرط کند که فقط خود او از آن استفاده نمايد، مستأجر نمى تواند آن را به ديگرى اجاره دهد، و اگر شرط نکند، مى تواند آن را با همان مبلغ اجاره به ديگرى اجاره دهد. اما اگر بخواهد به زيادتر از مقدارى که اجاره کرده اجاره دهد، بايد در آن کارى مثل تعمير و سفيدکارى انجام داده باشد يا به چيزى غير از آن چه اجاره کرده، اجاره دهد مثلاً اگر در برابر پول اجاره کرده به گندم يا چيز ديگر اجاره دهد و در غير اين دو صورت اجاره به مقدار زيادتر جايز نيست، (جهت توضيح بيشتر به مسأله ى 1724 رساله مراجعه شود.)

احکام خيار در اجاره

سوال 955 :

آيا تمام خيارات بيع در اجاره نيز جارى مى شود؟

جواب :

غير از خيار مجلس، حيوان و خيار تأخير، بقيه خيارات در اجاره جارى است.