اجــاره
سوال 808 :
ـ شخصى بدون گرفتن سرقفلى مغازه خود را اجاره داده است، مستأجر بعد از مدتى مغازه را با گرفتن سرقفلى به فرد ديگرى مى دهد و مالک مغازه، نسبت به اجاره با مستأجر جديد اقدام مى کند، امّا در ضمن عقد اجاره تصريح مى کند که نسبت به سرقفلى مغازه، ضمانت و مسؤوليتى ندارم، حال که مستأجر دوم مى خواهد مغازه را تخليه و تحويل دهد از مالک مغازه ادعاى سرقفلى مى کند، آيا چنين حقى را دارد؟
جواب :
در فرض سوال که مالک، در ضمن عقد اجاره، از خود سلب ضمانت نسبت به سرقفلى مأخوذه کرده، مديون سرقفلى مأخوذه نيست، مگر اين که قانون خاصى در اين باره باشد.
سوال 809 :
ـ اهالى محله اى زمينى را خريدارى کرده و زيرزمينى به عنوان مسجد در آن احداث کرده اند و پس از چند سال اقامه نماز در آن زيرزمين، طبقه فوقانى آن را تکميل کرده و چند سالى هم در طبقه بالا نماز خوانده اند وزيرزمين مسجد را به عنوان انبارى به کسى اجاره داده اند و اجاره آن را گرفته صرف مسجد کرده اند، آيا با گذشت چند سال اقامه نماز در آن محل و
----------
(صفحه296)
با توجه به اينکه مسجد متولى خاصى نداشته، مى شود گفت اين ساختمان حکم مسجد را دارد و احکام مسجد بر آن مترتب مى شود و نيز آيا اجاره دادن طبقه تحتانى آن جايز است؟
و ضمناً مبالغى که از طريق اخذ اجاره صرف ساختمان مسجد شده چه حکمى دارد؟
و نيز صرف کردن آن براى مخارج عزادارى و ايام ماه مبارک جايز است يا نه؟
جواب :
ـ بلى در فرض سوال که آنجا را به عنوان مسجد ساخته اند حکم مسجد را دارد.
2 ـ زيرزمينى که به عنوان مسجد ساخته شده مسجد است و اجاره آن صحيح نيست.
3 ـ آنچه از وجوه دريافتى مصرف شده احتياطاً اجاره کننده رضايت بدهد و حلال کند و آنچه مانده نيز بنابر احتياط با اجازه او به صرف نيازهاى همان مسجد برسد و اگر اجاره کننده راضى به مصارف فوق نشد گيرنده وجوه به هر نحو که شده ـ ولو با برگرداندن وجوه ـ رضايت او را تحصيل کند.
سوال 810 :
ـ کارفرمايى شخصى را اجير کرده و از بى اطلاعى او نسبت به مزد کارگر استفاده کرده و نصف حقوق معمولى به او داده است، آيا کارفرما نسبت به حقوق تضييع شده ضامن است؟
جواب :
اگر ثابت شود در وقت قرارداد کار و اجير شدن، مغبون شده و جاهل به غبن بوده و خيار غبن را اسقاط نکرده اند فعلاً که فهميده است مى تواند اجرت المثل کار خود را مطالبه کند.
سوال 811 :
ـ اجاره دادن خانه به مبلغ معين مشروط به اينکه در صورت امکان خانه را گازکشى کند چه صورت دارد، با اينکه معلوم نيست چه وقت گازکشى
----------
(صفحه297)
مى شود و ضمناً مبلغ اجاره با بودن گاز و نبودن آن تفاوت فاحش دارد؟
جواب :
اجاره فوق صحيح است و اين شرط ضررى به صحت آن نمى زند.
سوال 812 :
ـ قطعه زمينى جهت احداث مؤسسه اى عام المنفعه از طرف موجر در قبال مبلغ معينى مال الاجاره و براى مدت 29 سال اجاره داده شده و در مقدمه عقد اجاره آمده است که در ضمن عقد خارج لازم، شرايط ذيل بين مؤجر و مستأجر تعهد و مورد قبول طرفين واقع شده است، يکى از شرايط اينکه کليه تأسيسات و ساختمانهاى احداثى که طبق معمول محل در زمين مورد اجاره نصب و احداث مى گردد پس از انقضاءمدت اجاره مجاناً و بلاعوض متعلق به عين مستأجره مى باشد.
سوال اين است:
1 ـ با توجه به عبارت ضمن عقد خارج لازم شرط شده است... آيا تحقق چنين شرايط نياز به تحقق عقد خارج لازم دارد يا با انعقاد قرارداد اجاره مستقر مى شود؟
2 ـ با توجه به اينکه ساختمان در زمان انعقاد عقد از نظر کمى و کيفى مشخص نبود آيا اين شرط باطل و مبطل است يا فقط مبطل است؟
3 ـ وقتى که شرط شود ساختمان بايد در ظرف سه سال در زمين مستأجر ساخته شود آيا شرط تمليک ساختمانهاى احداثى به صاحب عين مستأجره بلاعوض به ساختمانهاى احداثى بعد از انقضاى سه سال سرايت مى کند؟
و آيا شرط تمليک مجاناً و بلاعوض هر چه روى زمين ساخته شود در انتهاى مدت اجاره بدون اينکه در زمان انعقاد قرارداد مشخص و يا وجود خارجى داشته باشد و يا اينکه در مالکيت شرط دهنده درآمده باشد صحيح است؟
جواب :
ـ نياز به تحقق عقد خارج لازم نيست و اگر در ضمن عقد اجاره نيز
----------
(صفحه298)
شرط شود لازم الوفاء است.
جواب :
ـ خير، اين نوع جهالت مضر به صحت عقد نيست.
جواب :
ـ اگر شرط شده که ساختمانهايى که ظرف سه سال احداث مى شود مجانى باشد، در اين صورت آنچه بعد از سه سال احداث شده شامل نمى شود. ولى اگر شرط مقيد نباشد و بطور مطلق توافق کرده باشند که کليه تاسيسات و ساختمانهاى احداثى مجاناً متعلق به عين مستأجره باشد، در اين صورت آنچه بعد از سه سال نيز احداث شده مجانى است. و ظاهراً تمليک و صرف نظر کردن از کليه ساختمانهاى احداثى اگر چه در وقت انعقاد قرارداد وجود خارجى نداشته باشد، اشکالى ندارد.
سوال 813 :
ـ چنانچه اجير در متن قراردادِ اجاره متعهد شود که عمل را درمدّت مشخصى و تا زمان معلومى انجام دهد، ولى انجام کار بيش از آن مدّت طول بکشد در حالى که زمان معلوم شده، براى انجام کار کافى بوده، اگر اين تأخير در اتمام کار، براى کارفرما و مستأجر سبب ضرر و زيان شود، آيا اجير و پيمانکار ضامن است و کارفرما حق مطالبه جبران خسارت و زيان وارده را دارد؟
جواب :
خير در فرض مذکور پيمانکار حق دريافت خسارت و ديرکرد را به هيچ وجه ندارد. و در صورت تأخير و عدم اتمام کار و زمان مقرر کارفرما مى تواند اجاره را فسخ کند و اجرة المثل اجير را بپردازد.
سوال 814 :
ـ اگر کاروان دارى با مسافرى قرارگذاشته که مبلغى بگيرد و او را به عمره ببرد و تمام وسائل و امکانات اعم از گرفتن ويزا و بليط رفت و برگشت هواپيما و... به عهده کاروان دار باشد. از آنجا که عربستان ويزا را در صورتى به مسافر زن مى دهد که محرم همراه داشته باشد و مسافر و کاروان دار هم آگاه
----------
(صفحه299)
به آن بوده اند و مسافر هم محرم ندارد، چنانچه کاروان دار بپذيرد به هر طريقى که شده ويزا را تهيه کند. مسافر هم با توجه به تعهد کاروان دار ثبت نام کرد و کاروان دار بليط را گرفت ولى سفارت عربستان به دليل نداشتن محرم، ويزا نداد و بليط باطل شد. خواهشمند است بفرماييد ضرر بليط به عهده مسافر است يا به عهده کاروان دار؟
جواب :
در فرض سوال که مضمون قرارداد يک عمره در مقابل مبلغى پول بوده است، حال که کاروان دار نتوانسته اين زن را به عمره ببرد، حق دريافت وجهى را از او ندارد و مخارج صرف شده از کاروان دار تلف شده است.
سوال 815 :
ـ اين جانب مغازه اى را با سرقفلى به عنوان فرش فروشى اجاره کردم، ولى چون محل مناسب فرش فروشى نبود، به فکر تغيير شغل افتاده ام، ولى مالک مغازه با تغيير شغل موافق نيست; آيا اين جانب حق دارم بدون جلب رضايت او تغيير شغل بدهم؟
جواب :
چنانچه در ضمن عقد اجاره شرط شده که از مغازه فقط استفاده فرش فروشى شود لازم است طبق شرط عمل کنيد، يا موافقت صاحب مغازه را جلب کنيد و اگر در ضمن عقد چنين شرطى نشده است، اختيار با شما است و او حق ممانعت ندارد.
سوال 816 :
ـ جمعى از افراد مستضعف مرکبات اداره کشاورزى را براى مدت 8 ماه اجاره کردند، در اوائل بهمن ماه بطور ناگهانى و بدون سابقه قبلى سرماى شديدى به مدت ده روز تمامى مرکبات مورد اجاره را فاسد کرد، بطوريکه قابل استفاده نبودند. طبق گزارشات کارشناسى اداره کشاورزى و روزنامه اطلاعات و کارشناسان دادگسترى 80% ميوه ها نابود شده است و در اين معامله تاکنون مستأجرين اداره کشاورزى مبلغ ششصدميليون تومان ضرر
----------
(صفحه300)
کرده اند که وزارت کشاورزى طلب اجاره کرده است و مستأجرين بصورتى مضطر مى باشند که اگر تمام دارايى خود و اقوام خود را بفروشند قادر به پرداخت گوشه اى از اين خسارت نمى باشند. پرداخت مبلغ سيصد ميليون طلب وزارت کشاورزى از توان و قدرت مستأجرين خارج است، همچنين مستأجرين مبلغ چهارصد ميليون تومان نيز بدهکار بانک مى باشند که بابت اجاره قبلاً پرداخت کرده، لذا از محضر آن فقيه عاليقدر استدعا مى شود نظر مبارک را مرقوم فرماييد.
جواب :
ظاهر مدارک پيوستى اين است که مورد سوال خريد و فروش بوده است نه اجاره و در فرض سوال که معامله قطعى و باوجود شرايط انجام شده و آفت پس از تحويل مورد معامله به خريدار و شرکاء پيش آمده است خسارات وارده متوجه خريدار و شرکاء است و چيزى به عهده فروشنده نيست خصوصاً که از شرايط ضمن عقد عدم تعهد فروشنده در قبال آفات ارضى و سماوى مى باشد و بر فرض اينکه مورد سوال اجاره هم باشد باز حکم همان است که بيان شد وخسارات وارده مربوط به مستأجر و شرکاء است نه موجر.
ولى در چنين شرايطى مقتضى است مسؤولين مربوطه رعايت کرده و با فرض عدم قدرت آنان بر پرداخت پول مذکور راهى براى رفع اشکال در نظر بگيرند.
----------
(صفحه301)